开发商在建工程停工，购房者如何维权？/陈召利
作者:法律资料网 时间:2024-07-12 13:33:00 浏览:8070
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陈召利律师应邀做客无锡HOUSE365《地产1+1》栏目
——开发商在建工程停工，购房者如何维权？
据部分嘉友梅里香舍业主反映： 嘉友梅里香舍停工了！起因在于开发商长期拖欠工程款，导致施工方无法支付工人工资及材料款，在消极怠工3个月后，施工方终于采取了彻底停工的措施。工程复工遥遥无期，明年按期交房希望渺茫，嘉友梅里香舍业主如何有效维护自身权利？
2008年10月18日下午2点，江苏云崖律师事务所陈召利律师应邀做客无锡365房地产家居网《地产1+1》栏目，现场解析“嘉友停工事件”可能造成的后果以及业主的维权途经。【网页链接：http://wx.house365.com/lvol/live/?id=417 】
在商品房买卖的法律关系中，开发商的主要义务在于给付结果（即开发商交付合格的商品房），而非给付行为（即开发商建造商品房的过程）。因此，无论开发商在建设商品房过程中是否存在停工等情形，只要开发商能够在合同约定的履行期限届满前能履行交房义务，即不存在违约,除非双方当事人在商品房买卖合同中明确约定工程进度。
那么，这是否意味着，在交房前开发商无论存在任何行为，购房者均无法主张权利呢？答案当然是否定的。
根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。对于这种违约情形，我们称之为“预期违约”。不过，对于预期违约，最大的障碍在于举证。
实际上，开发商在建工程停工只是一种表象，问题在于能否据此表象判定开发商无法履行交房义务，即存在预期违约情形。根据《商品房预售合同》的约定，开发商应于2009年5月底履行交房义务。也就是距离交房时间尚有长达七个多月的时间，如果希望以开发商存在短期的停工行为来证明开发商无法履行交房义务，在法律上恐怕很难获得支持。
此外，购房者担心的是，万一开发商开发的楼盘成为烂尾楼，他们已付的购房款能否得到返还？关于这个问题，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）有明确规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。也就是说，购房者的房款返还请求权是第一顺位的，可以得到优先返还。至于购房者能够获得全额返还，则视开发商的资产状况而定。
虽然该事件目前来说希望通过法律途径解决存在一定的难度，但是这也给开发商和购房者敲醒了警钟。在目前宏观经济环境相对严峻、房地产市场不景气的情况下，购房者如何选择可以信赖的开发商，开发商如何避免引起购房者的不信任甚至恐慌，均是不可小觑的课题。
国家外汇管理局、海关总署关于纸质进出口报关单及相关电子底帐有关问题的通知
国家外汇管理局
国家外汇管理局、海关总署关于纸质进出口报关单及相关电子底帐有关问题的通知
国家外汇管理局
汇发〔2003〕14号
2003年1月22日
国家外汇管理局各省、自治区、直辖市分局、外汇管理部，深圳、大连、青岛、厦门、宁波市分局；海关总署广东分署、天津、上海特派办，各直属海关；各中资外汇指定银行：
为进一步完善进出口收付汇核销管理，规范进出口货物报关单的使用以及“进出口报关单联网核查系统”（以下简称“核查系统”）电子底帐的查询使用，国家外汇管理局、海关总署就相关问题通知如下：
一、纸质进出口货物报关单丢失的补办及核销手续
进出口单位遗失进出口货物报关单，应书面向原签发海关申请补发。在海关报关单电子数据存储期限（一般为一年）内，原签发海关可直接调用报关单结关库予以打印补发，并在补发的报关单左上角批注“补办”字样，同时加盖“验讫章”。
对超出海关报关单电子数据存储期限，且自进出口之日起未超过三年的进出口报关单，进出口单位应持加盖单位公章的“情况说明”、“进出口货物报关情况证明”（一式三联，格式见附件）报所在地国家外汇管理局各分支局（以下简称外汇局）；外汇局根据进出口单位的实际情况，认真审核进出口单位提供的有关凭证和商业单据，通过“核查系统”及“出口收汇核销系统”核实该笔进口货物报关单或出口收汇核销单未核销后，在“进出口货物报关情况证明”外汇局意见栏内签署意见，并加盖“进口付汇核销监管业务章”或“出口收汇核销监管业务章”，将“进出口货物报关情况证明”一联同“情况说明”一并留存，“进出口货物报关情况证明”二联退进出口单位。
进出口单位需持外汇局签署意见的“进出口货物报关情况证明”到报关单原签发海关办理相关手续。海关查阅核实存档报关单后，情况正常的，由经办关员签字，并加盖“验讫章”，一联归档，一联退进出口单位办理收付汇及核销手续，不需再补办报关单证明联。海关查阅核实存档报关单过程中发现异常情况，如查不到存档报关单或存档报关单与“进出口货物报关情况证明”中内容不符，应区别情况处理，并在“海关意见”栏内说明处理情况。
进出口单位凭补办的进出口货物报关单、“进出口货物报关情况证明”办理收付汇及核销，与凭普通正本进出口货物报关单办理收付汇、核销的手续相同。
二、“核查系统”电子底帐数据的查询使用
（一） 海关已向进口单位签发纸质进口报关单，但“核查系统”无法查到报关单电子数据时，进口单位应联系海关总署热线电话（010－65195991）查核报关单电子数据传送情况。如查核发现报关单原签发海关未成功上传数据，由总署热线电话值班人员通知进口单位书面向原签发海关申请再次发送相关电子数据。
（二） 纸质进口报关单与电子底帐数据不符时，对于未超出海关报关单电子数据存储期限的报关单，进口单位可直接书面向原签发海关申请重新签发进口报关单或修改后重新签发，正常情况下现场海关应予重新签发，如发现可疑情况应查明后区别处理。除海关需补征税款的以外，对超出电子数据存储期限，且自进口之日起未超过三年的报关单，海关不予修改，但须查阅核实海关存档报关单后，出具“进出口货物报关情况证明”（一式三联），一联海关存档，其余两联退进口单位用以办理付汇及核销手续。
（三） 根据《出口收汇核销管理办法实施细则》（［98］汇国发字第012号），对出口后退运（4561）进口货物，海关在办结进口手续后，应根据进口单位的申请签发进口货物报关单证明联并上传报关单电子数据，海关原签发的出口报关单证明联不予收回。
（四） 为加快“核查系统”的网络运行速度，海关在“核查系统”内建立 “历史库”，集中存放进口日期为2000年12月31日以前且已结案的进口报关单电子底帐，供外汇局、银行查询。
三、金属矿砂等大宗散装货物进口项下进口报关单金额与付汇金额不符情况下的付汇、核销手续
金属矿砂等大宗散装货物进口，按照国际贸易惯例，进口时先由出口方开具临时发票，货到并检验后再确定实际成交价格。对上述货物，能预知货物实际成交价格（或重量）可能发生变化的，各海关可根据进口单位申请，先凭担保放行货物，待实际成交价格确定后，办理征税结关手续，并签发报关单证明联。
上述货物缴纳税款后，各海关发现应补征税费或进口单位为了正常办理对外付汇而申请补缴税费的，海关可要求进口单位按实际进口数量及价格与原申报数量及价格的差额另行填制一份报关单，验凭有效许可证件，补征税费并完成相关操作后签发报关单证明联，上传报关单电子数据。外汇局需根据原进口报关单、补报后签发的进口报关单、补征税费证明及其他商业单证为进口单位办理付汇、核销手续。
对于许可证件已经核销结案，且需补税的商品数量未超过规定的溢装幅度（参照政法传［1999］422号《关于对进出口许可证管理的散装货物溢短装数量有关问题的批复》）的，可使用海关通关系统“手工税单输入打印”功能补征税款后，开具“进出口货物报关情况证明” （一式三联），在“需说明事项”栏注明补税情况，一联海关存档，其余两联退进口单位用以办理付汇及核销手续。
类似的大宗散装出口货物亦可比照上述办法办理。
四、以快递及邮寄方式进口的小型零部件货物的付汇、核销监管
对以快递及邮寄方式进口的小型零部件等贸易性货物，凡需对外付汇的，进口单位应填制正式进口报关单向海关申报，海关签发进口报关单，上传电子数据底帐。对此类物品的进口付汇、核销按进口付汇及核销有关规定办理。
本通知自发布之日起执行。
国家外汇管理局各分局、各外汇指定银行收到本通知后，应尽快转发所辖分支机构和相关单位。执行中如遇问题，请分别向国家外汇管理局、海关总署反映。 特此通知。
附件：进出口货物报关情况证明（略）
全国人民代表大会常务委员会关于批准《中华人民共和国政府和葡萄牙共和国政府关于澳门问题的联合声明》的决定(附全文)
全国人民代表大会常务委员会
全国人民代表大会常务委员会关于批准《中华人民共和国政府和葡萄牙共和国政府关于澳门问题的联合声明》的决定
（1987年6月23日通过）
第六届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议根据第六届全国人民代表大会第五次会议关于授权全国人民代表大会常务委员会审议和决定批准《中华人民共和国政府和葡萄牙共和国政府关于澳门问题的联合声明》的决定，审议了国务院关于提请审议批准《中华人民共和国政府和葡萄牙共和国政府关于澳门问题的联合声明》的议案，决定批准1987年4月13日由赵紫阳总理代表中国政府签署的《中华人民共和国政府和葡萄牙共和国政府关于澳门问题的联合声明》，包括附件一：《中华人民共和国政府对澳门的基本政策的具体说明》和附件二：《关于过渡时期的安排》。
中华人民共和国政府和葡萄牙共和国政府关于澳门问题的联合声明
中华人民共和国政府和葡萄牙共和国政府满意地回顾了两国建交以来两国政府和两国人民之间的友好关系的发展，一致认为，由两国政府通过谈判妥善解决历史遗留下来的澳门问题，有利于澳门的经济发展和社会稳定，并有助于进一步加强两国之间的友好合作关系，为此，经过两国政府代表团的会谈，同意声明如下：
一、中华人民共和国政府和葡萄牙共和国政府声明：澳门地区（包括澳门半岛、凼仔岛和路环岛，以下称澳门）是中国领土，中华人民共和国政府将于1999年12月20日对澳门恢复行使主权。
二、中华人民共和国政府声明，中华人民共和国根据“一个国家、两种制度”的方针，对澳门执行如下的基本政策：
（一）根据中华人民共和国宪法第三十一条的规定，中华人民共和国对澳门恢复行使主权时，设立中华人民共和国澳门特别行政区。
（二）澳门特别行政区直辖于中华人民共和国中央人民政府，除外交和国防事务属中央人民政府管理外，享有高度的自治权。澳门特别行政区享有行政管理权、立法权、独立的司法权和终审权。
（三）澳门特别行政区政府和澳门特别行政区立法机关均由当地人组成。行政长官在澳门通过选举或协商产生，由中央人民政府任命。担任主要职务的官员由澳门特别行政区行政长官提名，报中央人民政府任命。原在澳门任职的中国籍和葡籍及其他外籍公务（包括警务）人员可以留用。澳门特别行政区可以任用或聘请葡籍和其他外籍人士担任某些公职。
（四）澳门现行的社会、经济制度不变；生活方式不变；法律基本不变。澳门特别行政区依法保障澳门居民和其他人的人身、言论、出版、集会、结社、旅行和迁徙、罢工、选择职业、学术研究、宗教信仰和通信以及财产所有权等各项权利和自由。
（五）澳门特别行政区自行制定有关文化、教育和科技政策，并依法保护在澳门的文物。
澳门特别行政区政府机关、立法机关和法院，除使用中文外，还可使用葡文。
（六）澳门特别行政区可同葡萄牙和其他国家建立互利的经济关系。葡萄牙和其他国家在澳门的经济利益将得到照顾。在澳门的葡萄牙后裔居民的利益将依法得到保护。
（七）澳门特别行政区可以“中国澳门”的名义单独同各国、各地区及有关国际组织保持和发展经济、文化关系，并签订有关协定。
澳门特别行政区政府可以自行签发出入澳门的旅行证件。
（八）澳门特别行政区将继续作为自由港和单独关税地区进行经济活动。资金进出自由。澳门元作为澳门特别行政区的法定货币，继续流通和自由兑换。
（九）澳门特别行政区保持财政独立。中央人民政府不向澳门特别行政区征税。
（十）澳门特别行政区的社会治安由澳门特别行政区政府负责维持。
（十一）澳门特别行政区除悬挂中华人民共和国国旗和国徽外，还可使用区旗和区徽。
（十二）上述基本政策和本联合声明附件一所作的具体说明，将由中华人民共和国全国人民代表大会以中华人民共和国澳门特别行政区基本法规定之，并在50年内不变。
三、中华人民共和国政府和葡萄牙共和国政府声明：自本联合声明生效之日起至1999年12月19日止的过渡时期内，葡萄牙共和国政府负责澳门的行政管理。葡萄牙共和国政府将继续促进澳门的经济发展和保持其社会稳定，对此，中华人民共和国政府将给予合作。
四、中华人民共和国政府和葡萄牙共和国政府声明：为保证本联合声明的有效实施并为1999年政权的交接创造妥善的条件，在本联合声明生效时成立中葡联合联络小组；联合联络小组将根据本联合声明附件二的有关规定建立和履行职责。
五、中华人民共和国政府和葡萄牙共和国政府声明：关于澳门土地契约和其他有关事项，将根据本联合声明附件的有关规定处理。
六、中华人民共和国政府和葡萄牙共和国政府同意，上述各项声明和作为本联合声明组成部分的附件均将付诸实施。
七、本联合声明及其附件自互换批准书之日起生效。批准书将在北京互换。本联合声明及其附件具有同等约束力。
1987年4月13日在北京签订，共两份，每份都用中文和葡文写成，两种文本具有同等效力。
中华人民共和国政府 葡萄牙共和国政府
代表 代表
赵紫阳 卡瓦科·席尔瓦
（签字） （签字）
