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谈“商品房认购协议”/郭旺生

作者:法律资料网 时间:2024-06-24 20:07:50  浏览:8253   来源:法律资料网
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谈“商品房认购协议”

郭旺生


  当今中国,房地产事业兴旺发达,是个企业都想跟房地产沾点边,没办法,市场经济嘛,哪里有“黄金”哪里就会有扎堆的“企业家”。虽然房地产业遍地开花,但是,性价比高的户型却是卖少见少,是稀缺资源,下手必须得快,于是,“购房意向书”这么个东西就应运而生。
  很多情况下,开发商在取得《商品房预售许可证》后,在与购房者签订正式的《商品房预售合同》前,往往都会要求购房人签订《认购协议书》,初步确认双方的权利义务。
据笔者所接触到的认购协议,该类协议一般包含以下内容:
  1、买卖双方的基本信息;2、定金条款;3、购买者拟购买房屋的基本信息(含位置、面积、座向等);4、购房款;5、签署正式售房合同的期限;6、违反协议的责任。
那么,认购协议书这个玩意的法律性质是什么呢?其法律效力如何?
  其实,认购协议书是一个预约合同,学者们一般将其定义为“约定将来订立一定合同之合同”,其将来应订立的合同称为本约合同。预约合同本质上属于债权合同。王泽鉴先生认为,“预约,乃约定将来订立一定契约的契约,本约则为履行该预约而订立的契约, 故预约亦系一种契约(债权契约),而以订立本约为其债务的内容”。”预约合同的目的是要订立本合同。认购书作为预约合同,它附加给买卖双方当事人依约进行协商签订《商品房预售合同》的义务,即买卖双方在为签订正式的售房合同而进行谈判的时候,必须公平公正的促成本合同的成立。
  实践中,有些房地产开发商基于楼价上涨等原因,千方百计不与已经签订认购协议的购买者签订正式的售房合同,他们的理由就是认购协议并非正式的合同,即使违反了也只是退双倍定金,购房者无权要求继续履行签订正式合同的义务。
  根据合同法理论,作为预约合同的一方当事人违反预约合同,需要承担违约责任。承担责任的方式主要包括实际履行和赔偿损失(赔偿损失包括双倍返还定金、直接损失和间接损失)。在司法实践中,法院既有要求开发商予以继续履行签订义务的的,也有判决合同不再履行,但开发商应赔偿损失的。总之,开发商无故不履行签订正式售房合同的,是不能独善其身的,要么就要继续履行要么就要赔偿损失。法律是不会允许故意促使合同不成就的一方获益的。


郭旺生律师联系方式:dffy101@163.com
QQ:1462647942
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中华人民共和国政府和几内亚比绍共和国政府卫生合作议定书(1988年)

中国政府 几内亚比绍共和国政府


中华人民共和国政府和几内亚比绍共和国政府卫生合作议定书


(签订日期1988年6月17日 生效日期1988年6月17日)
  中华人民共和国政府和几内亚比绍共和国政府,为发展两国卫生事业的友好合作关系,经协商同意:

  第一条 根据几内亚比绍共和国政府(以下简称几比方)的要求,中华人民共和国政府(以下简称中方)同意派遣由十九(19)人组成的医疗队(包括译员、厨师和司机各一名)赴几内亚比绍进行医疗工作。

  第二条
  1.中华人民共和国医疗队(以下简称中国医疗队)的任务是与几内亚比绍医务人员密切合作,协助开展医疗工作;并通过医疗实践,交流经验,相互学习。
  2.涉及到诉讼的医疗事务,如进行法医检查,不包括在中国医疗队开展的活动之内。

  第三条 中国医疗队在位于卡松果市的卡谢乌省医院--布奥塔·纳凡尚纳医院开展工作。

  第四条
  1.中国医疗队医疗工作所需的设备、医院用家具、外科医疗器材、药品、敷料、缝线和化学试剂由几比方供应和安排。
  2.中方向几比方每年赠送价值十万(100000)元人民币的药品和设备,并由中国医疗队保管和使用,以保证其有效的工作。
  3.本条第二款所述药品和设备,以及中国医疗队队员个人物品,由中方负责运至比绍港;几比方负责办理所需一切海关手续,承担由此发生的税款,并办理几内亚比绍境内的运输。

  第五条
  1.几比方保证中国医疗队的免费住房,包括必要的家具、卧具、水和电;其成员外出所必需的交通工具;中国医疗队队员每人每月八万(80000)几内亚比绍比索的生活费(其中百分之二十可兑换成自由外汇),包括燃料、车辆维修和办公用品的费用。
  2.上述费用半年支付一次,在每半年的第一个月支付。
  3.如遇物价上涨超过百分之十,或国家货币贬值(几内亚比绍比价变动)时,通过相互协商,双方将调整生活费,并换文确认新的支付标准。
  4.中方负责支付中国医疗队队员到几内亚比绍的来程旅费,回程旅费由几比方支付。

  第六条 中国医疗队队员在几内亚比绍工作期间,几比方免除其直接税款,并为他们提供完成任务所需的便利条件。

  第七条 中国医疗队队员享有:
  1.双方规定的每周休息日和国家节假日。
  2.在几内亚比绍工作二十二(22)个月,休假六十(60)天,其间生活费按本议定书第五条的规定办理。

  第八条 中国医疗队队员应尊重几内亚比绍的现行法律,以及几内亚比绍人民的风俗习惯。

  第九条 本议定书如有未尽事宜或在执行中发生异议,应由双方通过友好协商解决。

  第十条
  1.本议定书自中国医疗队抵达之日起生效,有效期为二年。
  2.中国医疗队工作二年期满回国。几比方应在工作期满前六个月向中方书面提出中国医疗队延期工作的要求,经友好协商后,双方另签新的议定书。
  本议定书于一九八八年六月十七日在比绍签订,共两份,每份都用中文和葡文写成,双方各执一份,两种文本具有同等效力。

  中华人民共和国政府        几内亚比绍共和国政府
     石午山          亚历山大·努内斯·科雷亚
    (签字)             (签字)

浙江省义务教育收费管理办法(废止)

浙江省人民政府


浙江省义务教育收费管理办法

省政府令第156号


  《浙江省义务教育收费管理办法》已经省人民政府第7次常务会议审议通过,现予公布,自2003年8月1日起施行。   


省 长   
二○○三年六月十九日      



  第一条 为了加强对义务教育收费的监督管理,促进义务教育事业的健康发展,根据《中华人民共和国义务教育法》、《中华人民共和国价格法》和有关法律、法规的规定,结合本省实际,制定本办法。
  第二条 本办法所称义务教育收费,是指人民政府设置或者国有企业、事业单位举办的实施义务教育的学校,在免收学费外,按照规定的收费项目和收费标准,向接受义务教育的学生收取费用的活动。
  第三条 本省行政区域内义务教育收费的监督管理以及相关的义务教育经费保障工作,适用本办法。
  国家和本省对实施特殊教育的学校的收费管理另有规定的,适用其规定。
  第四条 县级以上人民政府应当加强对义务教育收费监督管理工作的领导,并依法履行义务教育经费保障职责。
  第五条 县级以上人民政府价格、财政、教育主管部门按照各自职责,负责本行政区域内义务教育收费的监督管理工作;监察、审计、农民负担监督管理、民政等有关主管部门按照各自职责,负责义务教育收费监督管理的相关工作。
  第六条 县级人民政府应当履行下列义务教育经费保障职责:(一)按时足额发放学校教职工工资,并保证教师工资不低于或者高于当地国家公务员的法定平均工资水平;(二)按照规定的定额和标准,统筹安排并保证学校公用经费开支;(三)筹措并保证学校危房改造和其他建设所必需的经费;(四)保证减免贫困学生义务教育收费所需的经费;(五)国家和省人民政府规定的其他经费保障职责。
  前款第(二)项规定的学校公用经费开支定额和标准,由省人民政府财政、教育主管部门确定,报省人民政府批准。
  乡(镇)人民政府应当积极筹措经费,改善农村学校办学条件。
  第七条 省人民政府通过调整财政体制对实施义务教育经费有困难的县给予补助。具体方案每年由省人民政府财政、教育主管部门制定,报省人民政府批准后实施。
  市级人民政府对本行政区域内实施义务教育经费确有困难的县,可以给予支持和帮助。
  义务教育补助资金必须全部用于实施义务教育,并应当优先用于发放学校教职工工资和实施学校危房改造,任何组织或者个人不得截留、挤占和挪用。
  第八条 学校可以向学生收取杂费、代管费;向学生提供住宿的,可以收取住宿费;接收借读学生的,可以收取借读费,但不再收取杂费。
  前款所称借读,是指适龄儿童、少年因其监护人跨县级以上行政区域就业等原因离开户籍所在地居住,按照本省的有关规定经批准后,进入现居住地学校就读。
  第九条 杂费的限额标准由省人民政府价格、财政、教育主管部门制定,报省人民政府批准。具体标准由市、县人民政府价格、财政、教育主管部门根据省定限额标准确定,报本级人民政府批准,并报上一级人民政府价格、财政、教育主管部门备案。
  制定和确定杂费标准,应当充分考虑不同地区、城乡之间学生生均公用经费支出水平、经济发展水平和居民收入水平的差异。
  第十条 代管费的具体项目由省人民政府价格、教育、财政主管部门根据国家有关规定制定。代管费的具体标准由市、县人民政府价格、教育、财政主管部门根据省定项目范围和本地区实际制定,报上一级人民政府价格、教育、财政主管部门备案。
  第十一条 住宿费标准由市、县人民政府价格、财政、教育主管部门根据适当弥补学生宿舍日常运行费用,并充分考虑学生承受能力的原则制定,报本级人民政府批准,并报上一级人民政府价格、财政、教育主管部门备案。
  第十二条 借读费的限额标准由省人民政府价格、财政、教育主管部门制定,报省人民政府批准。具体标准由市、县人民政府价格、财政、教育主管部门根据省定限额标准确定,报本级人民政府批准,并报上一级人民政府价格、财政、教育主管部门备案。制定和确定借读费标准,应当充分考虑生均事业费支出水平和居民收入水平。
  第十三条 制定和确定义务教育收费项目和收费标准涉及农民负担的,应当征求同级农民负担监督管理部门的意见。
  第十四条 制定和确定义务教育收费标准应当进行充分的调查、科学的测算和必要的论证;依照价格法律、法规的规定和地方价格听证目录必须组织听证的,有关人民政府价格主管部门应当按规定组织听证,听取各有关方面的意见,论证其合理性。
  第十五条 杂费、借读费限额标准以及代管费的具体项目,在实施前由省人民政府价格、财政、教育主管部门在本省主要传播媒介上予以公布。
  市、县人民政府价格、教育、财政主管部门应当在每学期开学前,联合在本地区主要传播媒介上公布经本级人民政府批准的义务教育收费项目、收费标准和制定依据。
  学校应当在每学期开学前,公布本学校的义务教育收费项目和收费标准。
  第十六条 调整义务教育收费标准和代管费的具体项目,适用本办法第九条至第十五条的有关规定。
  第十七条 市、县、乡(镇)人民政府及有关部门不得设立义务教育收费项目或者超越省定收费限额标准制定或者确定收费的具体标准。没有收费标准制定或者确定权的政府或者部门不得制定收费标准。
  第十八条 除杂费、代管费、住宿费和借读费外,学校不得有下列收费行为:(一)擅自提高义务教育收费标准向学生收费;(二)以义务教育教学改革实验为名向学生收费;(三)将午间休息管理,业余时间补、增课程内容等教学管理内容列为有偿服务项目向学生收费;(四)以举办培训活动为名向学生收费;(五)其他无法定依据的收费行为。
  第十九条 禁止任何组织或者个人通过学校向学生及其监护人收取或者变相收取本办法规定的义务教育收费以外的其他任何费用。
  第二十条 学校必须按照规定学期或者学年收费,不得跨学期或者跨学年收费。
  第二十一条 学校向学生收取杂费、代管费、住宿费、借读费,应当出具由省人民政府财政主管部门统一监制的行政事业性收费票据。
  第二十二条 县级以上人民政府及其教育、财政等有关主管部门应当建立健全免交、减交或者缓交义务教育费用制度,帮助贫困学生就学,保障其接受义务教育的权利。
  第二十三条 下列学生免交杂费、代管费、住宿费和借读费:(一)享受最低生活保障待遇家庭的子女;(二)依法由社会福利机构监护的未成年人;(三)革命烈士子女;(四)列入农村五保供养范围的未成年人;(五)国家或者省人民政府规定的其他学生。因受灾、疾病等原因造成家庭经济困难的学生,可以缓交、减交或者免交杂费、代管费、住宿费和借读费。
  鼓励有条件的市、县逐步扩大免交义务教育收费的学生范围。
  第二十四条 学生要求免交或者减交杂费、代管费、住宿费和借读费的,由学生本人或者其监护人向学校提出书面申请,同时提交由当地民政主管部门或者街道办事处、乡(镇)人民政府据实出具的证明材料,由学校将申请、证明材料转报县级以上人民政府教育主管部门审核。
  有关教育主管部门应当自收到申请之日起15日内作出批准或者不予批准的决定。对予以批准的,应当以书面形式通知学校免收或者减收有关费用,并书面告知学生本人或者其监护人;对不予批准的,也应当书面告知学生本人或者其监护人,并说明理由。
  学生要求缓交有关费用的,由学校根据具体情况决定。
  第二十五条 除代管费以外,义务教育收费收入统一纳入财政专户,实行收支两条线管理。
  义务教育收费收入必须用于规定的事项,任何组织或者个人不得以任何理由和方式截留、挤占和挪用。
  学校应当在每学期末向学生及其监护人公布代管费的收支情况。
  第二十六条 学校可以依法接受捐资助学款物,但不得强制或者变相强制学生及其监护人交纳建校费、赞助费等各类费用和实物。
  第二十七条 学校向学生提供代购校服等物品的服务,必须征得学生及其监护人的同意,不得强制或者变相强制学生接受代购服务。
  学校提供代购服务不得牟利,其收支账目应当定期公布或者在完成代购服务事项后公布。
  学校及其教职工不得在学生中从事商业性推销活动。
  第二十八条 学生监护人在学生按省、市人民政府教育主管部门规定的放学时间放学后,确有接送不便等困难并要求学校给予帮助的,学校可以向其提供临时管理学生的服务,并可以收取适当的管理费用。具体收费标准由学校向学生及其监护人公布,报市、县人民政府价格、教育主管部门备案。
  第二十九条 省、市人民政府及其财政、教育、审计等主管部门定期组织对义务教育经费保障工作的监督检查,听取学校的意见和建议,通报或者向社会公布义务教育经费保障工作的有关情况。
  县级以上人民政府价格、财政、教育等主管部门应当按照各自职责,加强对义务教育收费的监督检查,建立健全收费投诉举报制度,及时制止和查处义务教育收费违法行为。
  第三十条 对未按本办法的有关规定履行义务教育经费保障职责的,由上级人民政府责令改正,给予通报批评。对有关人民政府的主要负责人和其他直接责任人员,由监察机关或者任免机关给予记过或者记大过处分;情节严重的,给予降级或者撤职处分。
  第三十一条 违反本办法有关规定,截留、挤占和挪用义务教育补助资金、义务教育收费收入的,由县级以上人民政府教育、财政、审计等主管部门责令其改正,退还违法占用的收费收入。对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,由监察机关或者任免机关给予降级处分;情节严重的,给予撤职或者开除处分。
  第三十二条 违反本办法有关规定,擅自设立义务教育收费项目,或者强制、变相强制学生及其监护人交纳各类费用和实物的,由县级以上人民政府价格、财政、教育主管部门责令其改正,退还违法收取的费用和实物。对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,由监察机关或者任免机关给予降级或者撤职处分。
  第三十三条 违反本办法有关规定,擅自制定或者提高义务教育收费标准,或者通过学校向学生收取各类费用的,由县级以上人民政府价格、财政、教育主管部门责令其改正,退还违法收取的费用。对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,由监察机关或者任免机关给予记大过处分;情节严重的,给予降级或者撤职处分。
  第三十四条 学校违反本办法第二十条、第二十七条规定的,由县级以上人民政府教育、价格主管部门按照各自职责,责令其停止违法行为,退还违法收取的费用。对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,由监察机关或者任免机关给予警告或者记过处分;情节严重的,给予记大过、降级或者撤职处分。
  第三十五条 学校违反本办法第二十一条规定,未向学生出具有效的行政事业性收费票据的,由县级以上人民政府财政主管部门依法予以查处。对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,由监察机关或者任免机关给予降级或者撤职处分;情节严重的,给予开除处分。
  第三十六条 县级以上人民政府价格、教育、财政等主管部门有下列行为之一的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,由监察机关或者任免机关给予警告、记过或者记大过处分;情节严重的,给予降级或者撤职处分:(一)违反本办法第十四条规定,必须组织听证而不组织听证的;(二)未按照本办法第十五条第一款、第二款规定履行公布义务的;(三)未按照本办法第二十四条第二款规定履行审核、通知和告知职责的;(四)违反本办法第二十九条规定,未及时制止和查处义务教育收费违法行为的;(五)违反本办法规定的其他行为。
  第三十七条 当事人对县级以上人民政府及其有关部门的具体行政行为不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。当事人对行政处分不服的,可以依法提出申诉或者申请复审、复核。
  第三十八条 违反本办法有关规定,构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
  第三十九条 民办学校实施义务教育的收费及其管理办法,由省人民政府另行制定。
  第四十条 本办法自2003年8月1日起施行。


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