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签二手房买卖合同应注意的问题/郭旺生

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 16:51:48  浏览:8990   来源:法律资料网
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签二手房买卖合同应注意的问题

郭旺生


  一、房屋权属条款。主要是审查房屋的权属状况,例如是否有共有人,房屋是否存在抵押,是否有租赁关系,最好在合同中增加卖方的相应保证条款。
  二、房屋价款与中介合同约定的价款。通常情况下,二手房买卖双方都会委托中介公司进行。对买卖合同和中介合同的审查,应注意以下几点:1、业主的委托卖价与买方的买价是否一致,如果不一致可能会引发纠纷;2、中介公司收取的佣金数额不得超过国家规定的上限比例。广州市国土房管局会同市工商局发布的2010年版《存量房买卖合同示范文本》(简称《买卖合同》)和《房地产中介服务合同示范文本》(简称《中介合同》),在全市推广使用,新版合同将作为在广州今年上半年实施的二手房网签系统的网签合同,规定全部网签交易均要使用,明确规定,二手房买卖佣金合收不得高于3%。
  三、房款支付条款。二手房的买卖,付款方式多种多样,有一次性付款,有按揭付款还有银行监管等,选择一次性付款的较少,但因为“一手交钱,一手交房”,这种付款方式风险也相对较低。按揭付款是比较通行的方式,交付首期后就以银行按揭的方式分期支付房款,要注意约定好款项支付的条件及时间,避免出现条件不满足而导致的违约情况而得不偿失。银行监管的方式由于有第三方监管,风险也相对较低。
  四、交房条款。主要包括交房的时间、交房的条件、交房完成的标志等。交房条件一般包括付清房款,迁出户口、结清物业及水电煤有线电视、电话等费用,维修金过户或者计算清楚。
  五、违约救济条款,可以选择仲裁也可以选择法院审理。各有利弊,仲裁的速度快,解决纠纷实行“一裁终局”,免去诉累,但由于是一裁终局,所以可能会存在事实以及道理未能说清的情况,而选择法院则可能要经理一审二审,过程较长,但相对有利于查清事实。


郭旺生律师联系方式: QQ:1462647942 邮箱:dffy101@163.com
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中华人民共和国财政部公告(2000年第5号)

财政部


中华人民共和国财政部公告(2000年第5号)
中华人民共和国财政部



根据《中华人民共和国国库券条例》,现就发行2000年凭证式(三期)国债(以下简称“本期国债”)的有关事宜公告如下:
一、本期国债发行总额为800亿元,其中三年期480亿元,票面年利率2.89%;五年期320亿元,票面年利率3.14%。
二、本期国债从2000年9月15日开始发行,2000年12月15日结束。本期国债从购买之日开始计息,到期一次还本付息,不计复利,逾期不加计利息。
三、本期国债为记名国债,以填制“凭证式国债收款凭证”的方式按面值发行,可以挂失,可以质押贷款,但不能更名,不能流通转让。个人购买凭证式国债实行实名制,具体办法比照国务院颁布的《个人存款账户实名制规定》办理。
四、在购买本期国债后,投资者如需变现,可随时到原购买网点提前兑取。提前兑取时,各购买网点均按兑取本金的2‰收取手续费,并按实际持有时间及相应的分档利率计付利息。
从购买之日起持有时间不满半年的,不计息;持满半年不满一年的,按年利率0.81%计息;持满一年不满两年的,按年利率1.98%计息;持满二年不满三年的,按年利率2.61%计息;五年期国债持满三年不满四年的,按年利率2.97%计息;持满四年不满五年的,按年
利率3.06%计息。
五、发行期内如遇银行存款利率调整,尚未发行的本期国债的票面利率,在利率调整日按三年期、五年期银行储蓄存款利率调整的相同百分点作同幅调整;尚未发行的本期国债提前兑取时的分档利率,另行通知。
六、本期国债面向社会公开发行,投资者可到中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行、部分其它商业银行以及部分省、市邮政储蓄的营业网点购买。
特此公告。



2000年9月11日

大连市实施行政许可听证试行规则

辽宁省大连市人民政府


大连市人民政府令

第42号


  《大连市实施行政许可听证试行规则》已经2004年6月9日大连市人民政府第27次常务会议通过,现予公布,自2004年7月1日起施行。


市 长 夏德仁

二○○四年六月十日


大连市实施行政许可听证试行规则

  第一条 为建立实施行政许可听证制度,增强行政许可的科学性和透明度,保障和监督行政机关有效实施行政许可,维护公民、法人和其他组织的合法权益,根据《中华人民共和国行政许可法》,制定本规则。
  第二条 大连市各级行政机关和法律、法规授权的组织(以下统称行政机关)实施行政许可需要进行听证的,适用本规则。
  第三条 实施行政许可听证,应当遵循公正、公开、客观和效率的原则,充分听取各方面的意见。
  第四条 下列行政许可事项行政机关在作出行政许可决定前,应向社会公告,并举行听证:
  (一)市政等城市基础设施建设方面的重大事项;
  (二)科技、教育、文化、卫生、体育等社会事业中的重大事项;
  (三)城市规划、建设、管理的重大事项;
  (四)社会保障和福利方面的重大事项;
  (五)其他与群众利益密切相关的重大事项;
  (六)法律、法规、规章规定应当听证的事项。
  第五条 行政许可直接涉及申请人与他人之间重大利益关系的下列情形,行政机关在作出行政许可决定前,应告知下列人员享有要求听证的权利:
  (一)多个申请人同时申请有数量限制的行政许可事项的申请人;
  (二)行政许可事项直接对相邻权人的环境利益产生重大影响的相邻权人;
  (三)行政许可事项对申请人与他人之间直接经济利益产生重大影响的利害关系人;
  (四)行政许可事项直接涉及与他人之间重大利益关系的其他利害关系人。前款所称申请人,是指按照《中华人民共和国行政许可法》第二十九条规定,向行政机关提出行政许可申请的单位和个人;前款所称利害关系人,是指合法权益受到行政许可决定直接影响的单位和个人。
  第六条 实施行政许可听证需要公告的,行政机关应于举行听证的20日前,将听证公告在当地公开发行的报纸上刊登,在政府网站上公布和在行政机关办公地点张贴。听证公告应载明以下内容:
  (一)行政许可事项及内容;
  (二)听证当事人的范围、条件;
  (三)听证当事人的参加方式;
  (四)听证的时间和地点;
  (五)应当公告的其他事项。
  第七条 行政机关告知申请人、利害关系人享有听证权利,应采取书面方式送达。无法书面送达的,或利害关系人不明确的,可采取公告送达方式,具体公告时限和方式可按照本规第六条的规定办理。
  第八条 申请人、利害关系人在被告知听证权利之日起5日内,向行政机关书面提出听证申请的,行政机关应在收到听证申请之日起20日内组织听证。申请人、利害关系人逾期未提出书面听证申请的,视为放弃听证权利。
  第九条 行政机关应于举行听证的7日前将举行听证的时间、地点等事项书面通知申请人、利害关系人。无法书面通知或利害关系人不明确的,可采取公告方式通知,公告时限和方式可按照本规则第六条规定办理。听证通知书应当载明下列事项:
  (一)被通知者的姓名或者名称;
  (二)行政许可事项和内容;
  (三)举行听证的时间、地点;
  (四)听证主持人和听证书记员的姓名;
  (五)告知被通知者有关注意事项。
  第十条 实施行政许可听证,采取听证会的形式。听证应公开举行,但涉及国家秘密、商业秘密或者个人隐私的除外。听证由行政机关负责组织。申请人、利害关系人不承担行政机关组织听证的费用。
  第十一条 听证参加人主要包括:
  (一)听证主持人和听证书记员;
  (二)听证当事人,包括按规定参加听证的申请人、利害关系人;邀请的人大代表、政协委员、有关专家等;
  (三)审查该行政许可申请的工作人员;
  (四)其他有关证人、鉴定人、翻译人员等。听证主持人由行政机关负责人指定,但审查该行政许可申请的工作人员不得作为听证主持人;听证书记员由听证主持人确定。听证当事人一般不超过20人。申请人和利害关系人数量众多的,行政机关可通过推选、抽签等方式,由申请人和利害关系人的代表参加听证。
  第十二条 听证可根据需要设旁听席,旁听人员一般采取自愿报名的方式,在举行听证5日前到行政机关办理旁听手续,由行政机关按规定的条件和程序确定后,按要求旁听听证。旁听人员在听证会上没有发言权,但可以在听证会后通过书面材料向行政机关反映自己的观点和意愿。
  第十三条 听证当事人在听证活动中享有下列权利:
  (一)认为听证主持人和听证书记员与行政许可事项有利害关系的,可以申请其回避;
  (二)可以委托1至2人作为代理人参加听证;
  (三)提出证据,进行申辩和质证。
  第十四条 听证当事人、审查该行政许可申请的工作人员、其他人员在听证活动中承担下列义务:
  (一)按时到指定地点出席听证;
  (二)遵守听证纪律;
  (三)如实陈述、举证、回答听证主持人的询问;
  (四)委托代理人的,应当出具授权委托书,明确委托事项和权限。
  第十五条 听证主持人履行以下职责:
  (一)确定举行听证的时间、地点;
  (二)确定听证参加人的组成与人数;
  (三)签发听证通知书;
  (四)主持听证会议;
  (五)决定听证的延期;
  (六)维持听证秩序和维护会议及人员安全;
  (七)主持听证的其他职责。
  第十六条 听证主持人和听证书记员有下列情况之一的,应当回避:
  (一)与申请人、利害关系人是近亲属的;
  (二)与行政许可事项有其他利害关系的。前款规定适用听证参加人中的其他人员。
  第十七条 有下列情形之一的,应当决定延期听证:
  (一)申请人、利害关系人死亡或者法人、组织解散,需等待权利义务继承人或者法定代表人参加听证的;
  (二)申请人、利害关系人因不可抗力不能参加听证的;
  (三)作为公民的申请人、利害关系人丧失行为能力,尚未确定法定代理人的。
  第十八条 听证开始前,听证书记员应当查明听证当事人、审查该行政许可申请工作人员和其他人员是否到场,宣布听证纪律。听证开始时,听证主持人应当核对听证参加人的身份,宣布行政许可事项、内容和听证主持人、听证书记员名单,告知听证当事人有关的权利义务,询问听证当事人是否提出回避申请。听证当事人申请听证主持人回避的,听证主持人应宣布暂停听证,报行政机关负责人决定;申请听证书记员回避的,由听证主持人决定。
  第十九条 听证按下列顺序进行:
  (一)审查该行政许可申请的工作人员提供审查意见和证据、理由;
  (二)听证当事人及其他人员提出证据,进行申辩和质证;
  (三)听证主持人询问听证当事人、审查该行政许可申请的工作人员及其他参加人员;
  (四)听证主持人对听证进行总结并宣布听证结束。
  第二十条 听证书记员负责录音和制作听证笔录以及其他事务性工作。听证书记员应将听证的全部活动记入笔录。听证笔录应当载明以下内容:
  (一)行政许可事项和内容;
  (二)听证参加人的姓名或者名称、职务、住址等;
  (三)听证的时间、地点、方式;
  (四)当事人的陈述、申辩、发问;
  (五)证据调查的内容;
  (六)听证主持人认为重要的其他内容。听证结束后,听证笔录应当交听证参加人审核无误后签名或者盖章;听证参加人对笔录有疑义的,以录音核对为准;拒绝签名或者盖章的,由听证主持人在听证笔录上注明情况。
  第二十一条 行政机关应根据听证笔录作出行政许可决定。行政机关应将行政许可决定告知听证当事人。当事人对行政许可决定不服的,可向行政机关申诉、依法申请行政复议或提起行政诉讼。
  第二十二条 听证参加人应遵守听证纪律,不得扰乱听证秩序。扰乱秩序者,听证主持人有权制止并提出警告,对情节严重的,可逐出听证会场。不听从制止,严重扰乱秩序的,听证主持人可终止听证,并向有关部门建议追究当事人的法律责任。
  第二十三条 行政机关依据《中华人民共和国行政许可法》第五十三条规定,通过招标、拍卖等公平竞争方式作出行政许可决定的,按照有关规定执行。
  第二十四条 违反本规则,行政机关及其工作人员应举行听证而不举行听证的,由其上级行政机关或者监察机关责令改正;情节严重的,对直接负责的主管人员和其他责任人员依法给予行政处分。
  第二十五条 违反本规则,行政机关及其工作人员不依据听证笔录作出行政许可决定的,作出行政许可决定的行政机关或者上级行政机关,根据利害关系人的请求或者依据职权可以撤销行政许可。因撤销行政许可给被许可人的合法权益造成损害的,行政机关应依法给予赔偿。
  第二十六条 实施行政许可听证的格式文书,由市政府法制办另行制发。
  第二十七条 本规则自2004年7月1日起施行。


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