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合同成立未生效的情形与责任分析/王冠华

作者:法律资料网 时间:2024-07-11 00:32:44  浏览:9349   来源:法律资料网
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在缔约中,合同成立和合同生效为两个不同阶段。多数情况下,若无当事人约定或法律特别规定,依《合同法》第四十四条第一款,“依法成立的合同,自成立时生效”。但如果缔约双方对合同生效约定了某种条件或期限,或根据法律、行政法规规定合同生效需履行一定批准、登记程序时,合同成立和合同生效在时间上就会出现分离。此时的合同,虽经缔约双方意思表示一致而成立,但其生效尚需等待条件成就、期限届至或法定程序处理完结。这个介于合同成立和合同生效的中间阶段就是合同成立未生效。
在合同成立未生效阶段,合同对当事人是否有约束力,有何种约束力;当合同一方当事人不正当地促成或阻止生效条件成就时,其行为性质如何看待,善意相对人享有何种救济方式,善意相对人因此而受到损失时,对方当事人又应承担何种责任;负有依照法律、行政法规规定办理批准、登记手续的积极作为义务的一方当事人不履行作为义务,应承担何种责任,善意相对人为追求合同生效之目的有何救济方式,等等,司法实践中多因法无具文明定而认识不同常致法律适用的不一致,因此,对这个问题进行深入探讨就显得尤为必要。

一、合同成立未生效的情形

根据《合同法》第四十四条第二款、第四十五条第一款和第四十六条,合同成立未生效主要有如下三种情形:
1、法定生效条件尚未成就
《合同法》第四十四条第二款规定,“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定”。本款中依照法律、行政法规规定办理批准、登记等手续是合同生效的法定特别要件。合同成立后,在依照法律、行政法规规定办理批准、登记等手续完成前,合同尚未发生法律效力。
2、约定生效条件未成就
《合同法》第四十五条第一款规定,“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同,自条件成就时生效”。本款中,当事人附生效条件的约定是合同生效的约定特别要件。合同成立后,当事人约定的生效条件成就之前,合同尚未发生法律效力。
3、约定生效期限未届至
《合同法》第四十六条规定,“当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同,自期限届至时生效”。本条中,当事人附生效期限的约定是合同生效的约定特别要件。合同成立后,当事人约定的生效期限届至之前,合同尚未发生法律效力。

二、合同成立未生效的特征

合同成立以当事人的意思表示一致为基本要件,而合同生效则标志着合同对当事人的拘束力开始发生。合同成立未生效处于合同成立至合同生效的期间,具有如下特征:
1、合同经当事人意思表示一致已经成立,当事人之间已经建立了特定的权利、义务关系;只是因法定或约定的生效的特别要件尚未成就,尚不能发生当事人缔约时预期的法律效力;
2、当事人对合同约定的权利享有期待权,负有等待生效期限届至、生效条件成就的消极不作为义务或按照法律、行政法规规定办理批准、登记等手续的积极作为义务。
3、在生效的特别要件成就前,合同的效力处于停止状态,除附生效期限的合同外,由于生效的法定或约定的特别要件能否成就具有不确定性,合同能否生效亦具有不确定性。
4、在合同成立未生效中,对于依照法律、行政法规规定经批准或者登记才能生效的情形,2009年4月24日《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》(法释[2009] 5号,以下简称“合同法解释二”)第八条规定“人民法院可以根据案件的具体情况和相对人的请求,判决相对人自己办理有关手续;对方当事人对由此产生的费用和给相对人造成的实际损失,应当承担损害赔偿责任”,是对传统民法理论中缔约过失责任原则的创新,扩大了缔约过失责任的范围;对于附生效条件的情形,通过条件拟制的方式设定了与恶意当事人所追求的合同效力意愿直接相反的救济方式,但没有给予善意相对人为追求最大利益对此应享有的选择权。

三、合同成立未生效责任分析

从类型上看,合同责任一般包括违约责任、预期违约责任以及缔约过失责任。所谓违约责任,是指当事人因不履行或不完全履行合同债务时所应承担的责任;所谓预期违约责任,是指在合同有效成立后至合同约定的履行期限到来之前,当事人一方向另一方明确表示其将不履行合同义务,或者当事人一方的自身行为或客观事实默示其将不能依约履行合同义务所应承担的责任;而缔约过失责任则是在合同订立过程中,一方当事人因其过错,致使合同不成立、无效或被撤销,使对方当事人受到信赖利益损失时过错方应承担的责任。
合同成立未生效虽尚未发生当事人缔约时预期的法律效力,但已在当事人之间产生了期待合同约定权利实现的法律关系。合同依法成立后对当事人有法律约束力,当事人不履行成立未生效合同的义务是违约还是缔约过失,笔者以为不宜总而论之,而应区分其行为导致的结果予以分别确认。
1、附生效期限责任分析
在合同成立未生效情形中,附生效期限是当事人以将来一定到来的期限为条件控制合同效力发生的意思表示。在约定的生效期限届至前,当事人负有等待生效期限届至的消极不作为义务。由于约定的生效期限是必将届至的客观事实,当事人明示或默示其将不履行合同义务,显属“预期违约”。因此,根据合同法第九十四条规定“有下列情形之一的,当事人可以解除合同……(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……”和第一百零八条规定“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”,善意当事人可以解除合同,明示或默示将不履行合同义务的当事人应向善意当事人承担违约责任。
2、附生效条件责任分析
在合同成立未生效情形中,附生效条件是当事人以将来不确定事实的发生与否为条件控制合同效力发生的意思表示。在约定的生效条件成就前,当事人负有等待生效条件成就的消极不作为义务,如果当事人恶意促成或阻止合同生效条件成就,则可能导致善意当事人对合同预期利益的损害。
⑴法定条件拟制及其存在的问题
《合同法》第四十五条第二款规定:“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的,视为条件已成就;不正当地促成条件成就的,视为条件不成就”。该条规定是在合同附生效条件情形下,一方当事人为自己的利益,不正当地阻止或促成生效条件成就时,为善意相对人在合同预期利益受损时提供的一种救济方式,是以法定方式确定条件拟制的结果,从而否定恶意促成或阻止合同生效的当事人所追求的合同效力状态。依此,当恶意当事人为自己的利益不正当地促成或阻止条件成就时,结果是附条件生效的合同或提前发生法律效力,或延缓发生法律效力甚至不发生法律效力,适用法定条件拟制时,则设定与恶意当事人意愿直接相反的法律后果。
但是,恶意当事人所追求的合同的法律效力提前或延缓发生,在实践中,并非绝对不为善意相对人所接受。当善意相对人认为接受比拒绝更有利或者损失更小时,就可能会在要求赔偿的基础上接受恶意当事人所追求的合同的法律效力,而按照《合同法》第四十五条第二款规定的条件拟制处理时,善意相对人基于对自身利益的考虑对合同效力的上述选择权就不能得到满足。法律为惩戒恶意当事人、保护善意相对人提供的救济制度所产生的法律后果,却发生了与善意相对人追求最大利益的意愿相反的结果,因而,从这个角度来看,法定条件拟制与本条规定的立法本意是相悖的。
鉴于此,笔者认为,为更好地保护权利人之权利,在对合同生效附条件拟制时,应允许善意相对人根据自己的意愿对合同生效条件成就与否进行选择。因此,对于因恶意当事人不正当地促成或阻止条件成就时,在认定合同效力时,首先应赋予善意相对人追求或放弃合同缔约之目的的选择权。如果善意相对人愿意接受恶意当事人以不正当行为追求的合同效力的结果,同意或放弃合同缔约,则善意相对人的意愿应获得支持;如果善意相对人不愿意接受恶意当事人以不正当行为追求的合同效力的结果,仍同意继续或者放弃合同缔约,则应当依据《合同法》第四十五条第二款的规定否定恶意当事人追求的合同效力。
⑵附生效条件责任
如前述,尊重生效条件成就与否未定的状态,负有等待生效条件成就的消极不作为义务,是附生效条件合同当事人应当履行的义务。在现有法律框架下,当事人为自己的利益,以不正当行为阻止生效条件成就,致使约定的合同生效条件延缓成就甚至不生效,其行为违反了成立附生效条件合同当事人应遵守的义务,也违背了诚实信用原则,适用法定条件拟制时应视为条件已成就,此时合同依法被认定为生效,因此,对恶意行为人不履行义务的行为应按违约责任来处理。
同样,在现有法律框架下,当事人为自己的利益,以不正当行为促成生效条件成就,致使约定的合同生效条件提前成就,其行为违反了成立附生效条件合同当事人应遵守的义务,也违背了诚实信用原则,适用法定条件拟制时视为合同生效条件不成就,此时合同依法被认定为不生效,因此,对恶意行为人不履行义务的过错行为应按缔约过失责任来处理。
三、法定生效条件责任分析
在合同成立未生效情形中,对于某些类别的合同,依照法律、行政法规规定办理批准、登记等手续,是国家对这些类别合同行使管理权的方式。依照法律、行政法规规定办理批准、登记手续,是这些类别合同生效的法定条件。合同依法成立后,法定的生效条件成就前,当事人负有依照法律、行政法规规定办理批准、登记等手续的积极作为义务。
⑴司法解释对于“合同未生效”的理解及缔约过失责任的创新形式
1999年12月19日《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》(法释[1999] 19号,以下简称“合同法解释一”)第九条规定,“依照合同法第四十四条第二款的规定,法律、法规规定应当办理批准手续或者办理批准、登记手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续或者仍未办理批准、登记手续的,人民法院应当认定该合同未生效”。以往的司法实践中,对于未按法律、法规规定办理批准、登记手续的合同,一般认定为无效合同,依据合同无效原物返还原则主张当事人的权利,并依据缔约过失责任的原则确定过错方承担的责任。这种做法使许多可以通过办理批准、登记手续仍能生效且当事人也愿意生效的合同归于无效;合同法解释一第九条将未按规定办理批准、登记手续的合同的效力状态规定为未生效,否定了以往司法实践的做法,但对于合同被认定为未生效后应如何处理,亦没有明确规定。对于“合同未生效”,笔者认为,应该理解为合同的法定生效条件尚未成就,合同仍处于成立未生效状态,如果当事人愿意且通过办理批准、登记等手续在客观上能够使合同生效,当事人仍可积极作为以致合同生效,是符合《合同法》立法精神的。
在实践中,合同成立后,由于市场价格出现较大幅度的上涨等因素,负有办理批准或者登记手续的一方当事人有的故意不去或者拖延办理批准或者登记手续,致使合同不能生效。由于合同未生效,遭受损失的一方当事人就不能按照合同追究对方的违约责任,只能按照缔约过失责任原则,列为其他违背诚实信用原则的行为,要求其承担缔约过失责任。如前述,按照传统民法理论,缔约过失责任主要是民事赔偿责任。合同法司法解释二第八条规定,“依照法律、行政法规的规定经批准或者登记才能生效的合同成立后,有义务办理申请批准或者申请登记等手续的一方当事人未按照法律规定或者合同约定办理申请批准或者未申请登记的,属于合同法第四十二条第(三)项规定的"其他违背诚实信用原则的行为",人民法院可以根据案件的具体情况和相对人的请求,判决相对人自己办理有关手续;对方当事人对由此产生的费用和给相对人造成的实际损失,应当承担损害赔偿责任”。显然该条规定突破了传统的民法理论,在明确缔约过失责任的赔偿范围的基础上,创新了缔约过失责任的承担方式。也就是说,依照法律、行政法规规定须经批准或者登记才能生效的合同,负有办理批准或者登记手续义务的当事人于合同成立后怠于办理批准或者登记手续,导致合同因法定生效条件未成就不能生效的,属于合同法第四十二条第(三)项规定的其他违背诚实信用原则的情形,另一方当事人可依此主张缔约过失责任:即可以在向对方请求赔偿遭受的实际损失的同时,请求人民法院判决由其自行办理批准或者登记手续以及向对方请求赔偿由此产生的费用,以使合同生效,尽可能维护合同关系的稳定。
⑵法定生效条件责任
尊重生效条件成就与否未定的效力状态,履行依照法律、行政法规规定办理批准和登记手续,是有法定生效条件合同当事人应当履行的义务。一方当事人为自己的利益,不积极履行办理批准、登记手续的作为义务,能作为而不作为,致使合同的法定生效条件未成就,其行为违反了成立有法定生效条件合同当事人应遵守的义务,也违背了诚实信用原则,此时合同应认定为未生效,如果合同的法定生效条件客观上已不具有成就的可能,合同终不能生效,对负有积极作为义务的一方当事人不履行作为义务的行为应按缔约过失责任来处理;但若合同的法定生效条件在客观上仍有成就的,另一方当事人也愿意追求合同生效的目的,人民法院可以根据案件的具体情况和另一方当事人的请求,依合同法司法解释二第八条判决另一方当事人自己办理有关手续,对方当事人对由此产生的费用和给另一方当事人造成的实际损失,应当承担损害赔偿责任,对负有积极作为义务的一方当事人不履行作为义务的行为仍应按缔约过失责任来处理,只是赔偿范围和承担方式有所扩大和区别。

作者,法学博士,北京市博金律师事务所专职律师,13810112545

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中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强和改进对奶业金融支持工作的通知

中国人民银行 中国银行业监督管理委员会


中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强和改进对奶业金融支持工作的通知

银发[2007]492号


中国人民银行上海总部,各分行、营业管理部,各省会(首府)城市中心支行、副省级城市中心支行;各银监局;各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行:

根据《国务院关于促进奶业持续健康发展的意见》(国发〔2007〕31号)精神,现就加强和改进支持奶业健康持续发展,做好相关金融服务工作的有关事项通知如下:

一、认真学习贯彻国务院文件精神,高度重视做好支持奶业发展的金融服务工作

《国务院关于促进奶业持续健康发展的意见》(国发〔2007〕31号)全面分析了新形势下保持我国奶业持续健康发展的重要性和紧迫性,明确了促进奶业持续健康发展的指导思想、基本原则、主要任务和重点工作。银行业金融机构要从改善民生、发展经济、保证市场供应和经济社会稳定的高度,认真贯彻落实国发〔2007〕31号文件精神,结合自身职能特点研究采取有效措施,积极改进和加强对奶业的金融支持工作。要会同所在地政府有关部门,统筹研究制订支持奶业持续健康发展的针对性扶持措施,明确职责,落实责任,加强考核监督,切实把银行业支持奶业持续健康发展的工作做实、做好。

二、进一步拓宽融资渠道,加大对奶业发展的资金支持力度

要在对奶业市场发展状况摸底调研的基础上,积极创新金融产品,完善信贷管理体制,帮助奶牛养殖户和奶产品加工企业解决融资困难。对于2006年1月1日至2008年6月30日期间,因非主观因素发生还贷困难的奶牛养殖户,其逾期贷款视困难情况可予以展期,具体展期期限由贷款银行自主决定。经贷款银行同意展期的逾期贷款免收罚息。对符合信贷条件的奶牛养殖户、奶农合作社和奶产品加工龙头企业的信贷申请,相关金融机构要加快审批进度,对已经审批的项目要抓紧落实信贷资金。人民银行各分支机构和各地银监局要加强协调指导,支持和鼓励金融机构做好对奶业的金融服务工作,通过有效运用信贷资金撬动和引导社会各方面资金加大对奶业发展的支持力度。

三、加强对支持奶业发展贷款的跟踪监测,有效防范信贷风险

人民银行各分支机构和各地银监局要在协调金融机构对奶产品加工企业所需流动资金贷款给予大力支持的同时,加强对辖区内金融机构贷款总量和投向的动态跟踪监测,指导金融机构适时了解和掌握借款奶牛养殖户、奶农合作社和奶产品加工龙头企业的生产经营状况及借款用途,加强贷款运行跟踪监测工作,采取有效措施防止资金挤占挪用和产生新的不良贷款。

四、做好政策宣传解释和信息反馈工作

人民银行各分支机构和各地银监局要加强对国家扶持奶业发展政策和金融支持政策的宣传解释工作。密切关注当地奶产品等副食品生产、市场供应发展态势及其对当地经济运行、信贷投放和金融安全产生的影响,加强与地方政府部门之间的信息沟通交流,对辖区内农副食品生产和市场供应的动态信息,要及时报告人民银行总行和银监会。

请人民银行各分行(营业管理部)、各省会(首府)城市中心支行联合所在地银监局将本《通知》转发至辖区内城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行,城市信用社、农村信用社,并协调、组织好政策的贯彻落实工作。







中国人民银行 中国银行业监督管理委员会

二〇〇七年十二月二十七日

中华人民共和国国家计量技术规范(JJF1058-1998)商品房销售面积测量与计算

国家质量技术监督局


中华人民共和国国家计量技术规范(JJF1058-1998)商品房销售面积测量与计算
1998年12月22日,国家质量技术监督局


一 概述
1.范围
本规范适用于商品房销售活动中各类房屋销售面积的测量与计算。
2.引用文献
本规范引用下列文献:
GBJ96--1986住宅建筑设计规范;
建设部建房〔1995〕517号商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则;
CH5001--1991房产测量规范。
使用本规范时,应注意使用上述引用文献的现行有效版本。
3.定义
本规范采用以下定义。
3.1商品房销售面积
——商品房整幢出售,其销售面积为整幢商品房的建筑面积(地下室作为人防工程的,应从整幢商品房的建筑面积中扣除)。
——商品房按“套”或“单元”出售,其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的共有建筑面积之和。
3.2整幢房屋建筑面积
整幢房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积之和,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。
3.3套内建筑面积
套内建筑面积系指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。
3.4套内使用面积
套内使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积,按房屋的内墙线水平投影计算。
3.5套内墙体面积
商品房各套(单元)内使用空间周围的维护和承重墙体,有共用墙及非共用墙两种。
商品房各套(单元)之间的分隔墙、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)均为共用墙,共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
3.6阳台建筑面积
阳台建筑面积系指阳台地面底板外沿在水平面的投影。
3.7套内阳台建筑面积
套内阳台建筑面积系指套内各阳台建筑面积之和。
3.8共有建筑面积
房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
3.9共有建筑面积分摊系数
整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值,即为共有建筑面积分摊系数。
3.10应分摊的共有建筑面积
应分摊的共有建筑面积为套内建筑面积与共有建筑面积分摊系数之积。
二 测量要求
4.房屋边长测量应连续测量两次取平均值(中数*),两次测量读数之差(较差*)不超过表1规定。
表1 单位:m
--------------------------------------------------------
| |△L′=±0.0005L(L>10) |
| 钢卷尺 | =±0.001L(L≤10) |
| |△L′——两次测量读数之差 |
| | L——被测边长 |
|------------|--------------------------------------|
|手持式测距仪| |△L′ |≤0.005 |
--------------------------------------------------------
5.房屋分段边长之和与房屋总边长之差△L不超过(1)式规定:

△L=±0.004 ∑ Li (1)
i=1
式中:
n——房屋边长分段数;
Li——分段边长,
i=1、2、3、--------n。
6.商品房面积测量标准不确定度u(中误差*)如(2)式所示。
商品房面积测量标准不确定度:
----
u≤(0.02√S +0.001S) (2)
式中:S——商品房实测面积,单位:平方米。
其扩展不确定度(限差*):
U=2u(p=95%) (3)
*测绘行业术语。
三 测量项目与测量设备
7.测量项目如表2所示
表2
--------------------------------------
| 代号 | 测量项目 |
|--------|------------------------|
| S1 |套内使用面积 |
|--------|------------------------|
| S2 |套内阳台建筑面积 |
|--------|------------------------|
| S3 |套内墙体面积 |
|--------|------------------------|
| S4 |套内建筑面积 |
|--------|------------------------|
| S5 |应分摊的共有建筑面积 |
|--------|------------------------|
| S6 |套房销售面积 |
|--------|------------------------|
| S7 |整幢商品房的建筑面积 |
--------------------------------------
8.用于商品房面积测量的设备如表3所示,也可选用不低于表3给出技术指标要求的其它测量设备。
上述测量设备须经法定计量检定机构检定合格且在有效期内方可使用。
表3
----------------------------------------------------------------------
|序 号| 测量设备名称 | 主要技术指标 |
|------|----------------|----------------------------------------|
| 1 | 钢卷尺 |示值误差:±(0.3+0.2L)mm |
| | |式中:L——以米为单位的被测距离值 |
|------|----------------|----------------------------------------|
| 2 | 刻度直角钢尺 |测量面垂直度:0.5mm/500mm |
| | |示值误差:±0.48mm |
|------|----------------|----------------------------------------|
| 3 | 手持式测距仪 |测量范围:(0--140)m |
| | |扩展不确定度:5mm(p=95%) |
|------|----------------|----------------------------------------|
| 4 | 经纬仪 |J2级 |
|------|----------------|----------------------------------------|
| 5 | 拉力计 |测量范围:(0--100)N |
----------------------------------------------------------------------
四 测量方法与面积计算
9.测量前准备
9.1商品房测量前应参照购房协议实地调查,对分户权界线及房屋公用共有部位进行确认,按附录1对计入建筑面积的部位进行确认。
9.2房屋面积测量平面草图应实地绘制,楼房要分层绘制。尽量按几何图形分块,并编写序号。
房屋面积测量平面草图是房屋面积测量与计算的原始依据,其式样见附录5。
10.测量点位的选取
10.1套内房屋边长测量
测点一般取距地面1.2m±0.2m的高度,在房屋的两个长边、两个短边的1/6和5/6位置,两测点应保持水平。房屋边长较长时,应适当增加测点数。
10.2墙体厚度测量
测点一般取距地面1.2m±0.2m的高度,距门(窗)框(左、右两点)0.2m位置。
10.3阳台边长测量
阳台边长测量选点参照10.1,阳台的长、宽每边选取两个测量点。
10.4整幢建筑物外围尺寸测量
测点一般取建筑物外墙勒脚以上距地面1.2m±0.2m的高度紧贴墙面的水平位置。当无法选取上述测点的位置时,可选取尽可能靠近上述测点位置为测量点位,或用刻度直角钢尺在被测长度的两个端面的延长线上选取等效测量点位。
室内分段测量之和(含墙身厚度)与房屋外廓的全长的差值满足第5条要求时,应以房屋外廓数据为准,分段测量的数据按比例配赋。超差需进行复测。
11.测量方法与面积计算
11.1套内使用面积
以矩形房屋测量为例:
用钢卷尺(或测距仪)测量套内各矩形房间长边、短边的边长,在每个测点上,使测量线与被测量边保持平行,连续测量两次,两次测量值之差应不超过表1规定。
取连续两次测量值的平均值作为一个测量点的测量值,以各测点的测量值的平均值分别作为
---- ----
长边和短边的边长测量结果Lti和Dti。读数精确到0.001m。
套内房间边长测量时,对已进行墙面装饰的,应加上装饰面厚度l。
装饰面厚度可参考结构设计施工总说明或地区标准图集说明,按墙面材料种类、原料配比计算。
套内第i个矩形房间的使用面积
S1i=(L1i+2l)(D1i+2l) (4)
套内使用面积

S1= ∑ S1i (5)
i=1
n——矩形房间数(或矩形块数);
i=1,2,…,n。
11.2套内阳台建筑面积
套内阳台建筑面积S2为套内各阳台建筑面积之和。其中矩形阳台建筑面积按11.1测量方法测量阳台围护结构的长、宽,对有共用墙体的,应计算一半墙体面积。
11.3套内墙体面积
靠近门窗部位的墙体厚度可直接测量,其他无法直接测量的,测量墙体的内外尺寸,计算差值求得。对于已进行墙面装饰的,需减去装饰面厚度。
对于砖墙结构,按设计图纸的标准说明,取实测值最接近的设计值作为墙体厚度;对于其他不属于标准厚度的墙体,按实测值计算。
各墙体长度乘以墙体厚度得出各墙体面积。
套内墙体面积S3为共用墙体面积的一半与全部非共用墙体面积之和。
11.4套内建筑面积
11.4.1套内建筑面积S4应为11.1、11.2和11.3测量结果之和。
S4=S1+S2+S3 (6)
11.4.2套内建筑面积还可用下述方法测得。沿各套建筑结构外围,用钢卷尺(或测距仪)测量各部分的长边、短边,按11.3的方法测量和计算出各外墙墙体厚度。再分别计算出长边平均值与其两端墙体厚度一半的差值、短边平均值与其两端墙体厚度一半的差值,则两差值的乘积与各套内阳台建筑面积之和即为各被测套内建筑面积S1。
11.5各套应分摊的共有建筑面积
11.5.1 共有建筑面积应参照上述有关测量方法进行测量。
11.5.2 共用建筑面积分摊的原则和方法见附录2。
11.5.3 各套应分摊的共有建筑面积S5的计算
a.多层商品住宅楼中各套应分摊的共有建筑面积
共有建筑面积
共有建筑面积分摊系数(幢)=------------------
各套内建筑面积之和
各套分摊的共有建筑面积=各套内建筑面积×共
有建筑面积分摊系数(幢)
b.多功能综合楼中各套应分摊的共有建筑面积
本幢房屋共有建筑面积
共有建筑面积分摊系数(幢)=------------------------
幢内各功能区建筑面积之和
本功能区分摊的共有建筑面积=本功能区自有建
筑面积×共有建筑面积分摊系数(幢)
本功能区独用的共有建筑面积
共有建筑面积 +本功能区分摊的共有建筑面积
=------------------------------
分摊系数(功能区) 本功能区内各套建筑面积之和
同功能区内某户(套) 同功能区内某套建筑面积×共有

分摊的共有建筑面积 建筑面积分摊系数(功能区)
11.6套(单元)房销售面积
套房销售面积S6应为套内建筑面积S1 与本套分摊的共有建筑面积S5之和。
S6=S1+S5 (7)
11.7整幢商品房建筑面积
测量整幢商品房建筑面积S7时,用钢卷尺在房屋外侧勒脚以上处测量房屋外围的两个长边、两个短边,应符合10.4的要求。当测量距离大于30m时,在钢卷尺零刻线端钩上拉力计,当拉力计示值达到50N时,读取边长测量值。测量时现场温度与检定时温度相差±15℃以上,应按下式进行温度修正。
△Lt =L20(α1 --α2 )(t--20) (8)
式中:
△Lt ——温度为t时尺长修正值;
L20——20℃时尺长;
t——测量现场的温度;
α1 ——钢卷尺的线膨胀系数;
α2 ——被测墙体的线膨胀系数。
若用激光测距仪测量房屋外围边长时,测距仪的前沿要紧贴被测边长的起点,激光束应投射到位于被测边末端面的目标板上,并使光束两端在同一水平面。
在高海拔地区使用手持式激光测距仪,空气折射率对被测距离的修正量计算公式见附录4。
11.8非矩形房屋面积测量与计算
非矩形房屋面积测量与计算按附录3进行。
五 测量结果的处理
12.1分摊系数保留到小数点后4位以上。
12.2所有面积计算过程中保留到小数点后3位。
所有面积计算结果保留到小数点后2位,单位为平方米。
12.3商品房销售面积测量结果按附录6格式出具《测量报告》。

附录1:商品房建筑面积计算
商品房建筑面积系指层高在2.20m以上(含2.20m)的房屋外墙(或柱外围)水平投影面积。层高取自地面至楼面、楼面至楼面、楼面至屋面(不包括隔热层)的垂直高度。
1.计算全部建筑面积的范围
1.1永久性结构的单层房屋,不论其高度均算一层,按其外墙勒脚以上外围水平面积计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积的总和计算。
1.2自然层内的附层、技术层,按其层高在2.20m以上部位的上口外围水平投影面积计算。
1.3穿过房屋的通道,房屋内的门厅、大厅,不论其高度,均按一层计算。门厅、大厅内的回廊部分,层高在2.20m以上的,按其水平投影面积计算。
1.4楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋的自然层计算。
1.5突出房屋屋面,有围护结构且层高在2.20m以上的方形或坡形楼梯间、水箱间、电梯机房,按其维护结构外围水平投影面积计算。
1.6封闭阳台、挑廊,按其外围水平投影面积计算。
1.7属永久性结构有上盖的室外楼梯,按各层水平投影面积总和计算。
1.8建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊,按其柱外围水平投影面积计算。
1.9房屋间永久性的、封闭的架空通廊,按外围水平投影面积计算。
1.10净高在2.05m以上的地下室或半地下室,按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平面积计算。
1.11有柱雨蓬或有维护结构的门廊、门斗,按其柱或维护结构外围水平面积计算。
1.12玻璃幕墙等作为房屋外墙的,按其外围水平投影面积计算。
1.13属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱外围水平投影面积计算。
1.14位于自然层以上的假层房屋或斜面结构房屋,按其高度超过2.20m以上部位的水平投影面积计算。(应具备通风,采光条件)。
2.计算一半建筑面积的范围
2.1与房屋相连有上盖、未封闭的架空通廊和无柱的走廊、檐廊,按其围护结构外围水平投影面积一半计算。
2.2独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚、站台等属永久性建筑的,按其上盖水平投影面积的一半计算。
2.3未封闭的阳台、挑廊按其水平投影面积的一半计算。
2.4无上盖的室外楼梯,按各层水平投影面积总和的一半计算。
3.不计算建筑面积的范围
3.1层高在2.20m以下的房屋,净高在2.05m以下的地下室和半地下室。
3.2突出房屋墙面的构件、配件、艺术装饰、垛、挑沿、半圆柱、勒脚、台阶等。
3.3房屋之间无上盖的架空通廊。
3.4无柱的雨蓬。
3.5建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
3.6骑楼、过街楼的用作街巷通行的部分,以及房屋底层用作街巷通行的部分。
3.7房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。
3.8消防、检修等用途的室外爬梯。
3.9构筑物,如独立烟囱、烟道、水塔、储油(水)池、罐、地下人防干、支线等。
4.商品房建筑面积计算的内容如有变化,以建设部的现行有效文本为准。

附录2:共有建筑面积的分摊计算
1.应分摊的共有建筑面积
1.1各产权户共有的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室,以及为整幢房屋服务的共有房屋和管理用房均作为共有部位计算建筑面积。
1.2套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半,为共有建筑面积。
2.不应分摊的共有建筑面积
2.1从属于人防工程的地下室、半地下室。
2.2供出租或出售的固定车位或专用车库。
2.3幢外的用作公共休憩的设施或架空层。
3.共有建筑面积分摊原则
3.1产权双方有合法权属分割文件或协议的,按其文件或协议规定计算分摊。
3.2无权属分割文件或协议的,可按相关面积比例进行计算分摊。
4.共有建筑面积的分摊方法
4.1多层商品住宅楼,须先求出整幢房屋的共有建筑面积分摊系数,再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。
4.2多功能综合楼,须分别求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数,再按幢内各功能区内各套内建筑面积比例分摊。
5.共有建筑面积分摊计算的内容如有变化,以建设部的现行有效文本为准。

附录3:非矩形房屋建筑面积计算
1.对于非矩形房屋面积,将其分割成矩形、梯形、三角形、弓形、扇形、圆形和椭圆形等m块规则几何形状的面积。

Sd = ∑ Sdk (1)
k=1
式中:
Sd——非矩形房屋面积;
Sdk——第k块几何形状面积;
m——分割块数。
2.除矩形外,各分块面积测量与计算方法如下:
2.1梯形面积
1
Sd1=--(D+d)H (2)
2
式中:
d——梯形上边长,m;
D——梯形下边长,m;
H——梯形的高,m;
Sd1——梯形面积,平方米。
图1(略)
d、D、H用钢卷尺或手持式测距仪测量。在上、中、下三个位置进行。测量梯形高H时,须确保垂直性。
2.2三角形面积
1
Sd2=--DH (3)
2
式中:
Sd2——三角形面积,平方米;
D——三角形底边,m;
H——三角形底边上的高,m。
D、H用钢卷尺或手持式测距仪测量。测量H时须确保垂直性。
2.3扇形面积
πα 2
Sd3=--------r (4)
360°
式中:
Sd3——扇形面积;
r——扇形半径;

α——圆心角度数,α=2arcsin----,α
2r
也可用经纬仪测量;
b——弦长,m。
图2(略)
2.4弓形面积
πα 2 1
Sd4=--------r -- --b(r--h) (5)
360° 2
2
b 2
〔--〕 +h
2
式中:r=-------------- ——扇形半径;
2h
b——弦长,m;
h——弓高,m;
α——圆心角度数;
Sd4——弓形面积,平方米。
图3(略)
b、h用钢卷尺测量,测量h时须确保垂直性。
2.5圆形面积
2
Sd5=πr (6)
式中:
Sd5——圆形面积,平方米;
r——圆半径,m。
图4(略)
先确定圆心位置,再用钢卷尺或手持式测距仪测量半径r,其测量位置尽可能均匀分布,布点不少于三个截面及三个断面,取其平均值为测量结果。
2.6椭圆形面积
1
Sd6=--πab (7)
4
式中:
Sd6——椭圆形面积,平方米;
a——椭圆长轴长度,m;
b——椭圆短轴长度,m。
图5(略)
椭圆的长、短轴长度用钢卷尺或手持式测距仪测量。

附录4:空气折射率对测量距离影响的修正
△Lp =L0 〔0.93(t--t0)--0.27(p--p0)〕×
--6
10 (m)
式中:
△Lp ——空气折射率对被测距离的修正量;
L0 ——被测距离 (m);
t——测量时的环境温度(℃);
t0 ——仪器设计时给定的标准温度,有12
℃、15℃和20℃三种,按仪器使用说明书选用;
p——测量时的环境大气压实测值(hPa);
p0——标准大气压,取1013.25hPa。
当△Lp ≥5mm时,应对测量结果进行修正。
使用红外测距仪时,按说明书规定进行修正。

附录5:商品房面积测量草图
商品房面积测量草图(编号_____)
---------------------------------------------------
↑北
---------------------------------------------------
房屋地址 | |测量单位|
---------------------------------------------------
房屋幢号层次 | |测量人员|
---------------------------------------------------
房屋单元号/户号 | |测量日期|
---------------------------------------------------

附录6:测量报告
(测量单位名称)
测量报告
报告编号:
房屋名称:
委托单位:
测量单位:
测量日期:
商品房面积测量报告
委托单位:
房屋名称:
地址:
套型:
位置: 幢 单元
测量依据
测量结果:
主管:
核验员:
测量员:
年 月 日
(测量单位盖章)

附录7:商品房面积测量记录
商品房面积测量记录
报告号:
委托单位:
测量员:
核验员:
测量日期:
(测量单位名称)
整幢商品房建筑面积测量记录
单位:m
-------------------------------------------------------------------
建筑名称| |层数|
-------------------------------------------------------------------
地址 |
-------------------------------------------------------------------
建筑物外围边长测量 | 建筑套型及数量
-------------------------------------------------------------------
边长编号|读数1 |读数2 |平均值L外 | 套型 | 数量
-------------------------------------------------------------------
| | | | |
-------------------------------------------------------------------
| | | | |
-------------------------------------------------------------------
| | | | |
-------------------------------------------------------------------
| | | | |
-------------------------------------------------------------------
| | | | |
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| | | | |
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| | | | |
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| | | | |
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| | | | |
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| | | | |
-------------------------------------------------------------------
建筑物平面简图:
套内使用面积测量记录
单位:m
--------------------------------------------------------------------------
编号 | 边长 | 第一次 | 第二次 | 两次读数 | ˉL1i=1/2(ˉL'1+ˉL"1) | 面积
| 读数 | 读数 | 平均值 | ˉD1i=1/2(ˉD'1+ˉD"1) | S1i(m2)
--------------------------------------------------------------------------
| L'1 | | | | |
-----------------------------------------| |
| L"1 | | | | |
--------------------------------------------- -----------------------------
| D'1 | | | | |
-----------------------------------------| |
| D"1 | | | | |
--------------------------------------------------------------------------
| L'1 | | | | |
-----------------------------------------| |
| L"1 | | | | |
-------------------------------------------------------------------
| D'1 | | | | |
-----------------------------------------| |
| D"1 | | | | |
--------------------------------------------------------------------------
| L'1 | | | | |
-----------------------------------------| |
| L"1 | | | | |
-------------------------------------------------------------------
| D'1 | | | | |
-----------------------------------------| |
| D"1 | | | | |
--------------------------------------------------------------------------
| L'1 | | | | |
-----------------------------------------| |
| L"1 | | | | |
-------------------------------------------------------------------
| D'1 | | | | |
-----------------------------------------| |
| D"1 | | | | |
--------------------------------------------------------------------------
S1=∑S1i= 平方米
--------------------------------------------------------------------------
套型简图:
阳台建筑面积测量记录
单位:m
--------------------------------------------------------------------------
编号 | 边长 | 第一次 | 第二次 | 两次读数 | ˉL1i=1/2(ˉL'1+ˉL"1) | 面积
| | 读数 | 读数 | 平均值 | ˉD1i=1/2(ˉD'1+ˉD"1) | S1i(m2)
--------------------------------------------------------------------------
| L'2 | | | | |
-----------------------------------------| |
| L"2 | | | | |
--------------------------------------------------------------------------
| D'2 | | | | |
-----------------------------------------| |
| D"2 | | | | |
--------------------------------------------------------------------------
| L'2 | | | | |
-----------------------------------------| |
| L"2 | | | | |
-------------------------------------------------------------------
| D'2 | | | | |
-----------------------------------------| |
| D"2 | | | | |
--------------------------------------------------------------------------
| L'2 | | | | |
-----------------------------------------| |
| L"2 | | | | |
-------------------------------------------------------------------
| D'2 | | | | |
-----------------------------------------| |
| D"2 | | | | |
--------------------------------------------------------------------------
| L'2 | | | | |
-----------------------------------------| |
| L"2 | | | | |
-------------------------------------------------------------------
| D'2 | | | | |
-----------------------------------------| |
| D"2 | | | | |
--------------------------------------------------------------------------
封闭阳台:K2=1 未封闭阳台:K2=0.5
--------------------------------------------------------------------------
S2=K2∑S2i= 平方米
--------------------------------------------------------------------------
套内墙体面积测量记录
单位:m
----------------------------------------------------------
类别 | 位置 | 厚度 | 面积S3a(平方米)
----------------------------------------------------------
| | |
| | |
非共用墙 | | |

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