最高人民法院关于李斯棣等人为房屋产权申诉案的批复

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广东省惠州市人民政府


印发《惠州市区代建制经济适用住房廉租住房建设暂行实施办法》的通知

惠府〔2007〕82号


惠城区、惠阳区人民政府，大亚湾开发区管委会，市府直属有关单位：
现将《惠州市区代建制经济适用住房廉租住房建设暂行实施办法》印发给你们，请认真贯彻执行。


惠州市人民政府
二OO七年七月二十三日


惠州市区代建制经济适用住房
廉租住房建设暂行实施办法
第一条 为规范代建制经济适用住房、廉租住房建设，建立健全市区住房保障供应体系，根据国家建设部等四部委颁布的《经济适用住房管理办法》、建设部颁发的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》和《惠州市区“十一五”期间经济适用房廉租房建设方案》（简称《方案》）及有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 市区经济适用住房、廉租住房实行分级建设、分级管理的原则。
市政府负责惠城区经济适用住房、廉租住房建设；惠阳区政府负责惠阳区经济适用住房、廉租住房建设；大亚湾经济技术开发区管委会负责大亚湾经济技术开发区经济适用住房、廉租住房建设。
第三条 市区惠城区代建经济适用住房、廉租住房建设适用本办法。
惠阳区、大亚湾经济技术开发区经济适用住房、廉租住房建设，由惠阳区政府、大亚湾经济技术开发区管委会依照《方案》及国家、省的有关规定和本办法另行制定。
第四条 市规划建设管理部门应依据《方案》确定的用地原则和区域，制定惠城区经济适用住房、廉租住房建设用地规划。
第五条 市房产管理部门应会同市国土资源、规划建设等相关部门根据《方案》明确的实施计划，提出惠城区经济适用住房、廉租住房项目建议书，经市经济适用住房、廉租住房建设监管小组讨论通过，报市政府批准。
第六条 市国土资源管理部门依据《方案》、惠城区经济适用住房和廉租住房的用地规划及项目建议书，在出让商品房建设用地时，将代建经济适用住房、廉租住房项目作为该土地公开招标、挂牌或拍卖出让条件之一，由政府委托中标企业或竞得企业代建。该土地使用权公开招标、拍卖或挂牌出让公告中应明确以下内容：
（一）参与土地使用权出让的投标企业或竞价企业必须具有三级或以上房地产开发资质；
（二）代建土地、房屋面积；
（三）代建成本；
（四）代建利润；
（五）代建时限。
第七条 市国土资源管理部门应将含经济适用住房、廉租住房项目的土地出让资料及中标企业或竞得企业资料及时报市房产管理部门备案。
第八条 代建项目实行总承包。由市房产管理部门依据《方案》和土地出让公告，与中标企业或竞得企业一起拟定代建合同，经市经济适用住房、廉租住房建设监管小组讨论通过，报市政府批准后，由市房产管理部门代表市政府与代建企业签订代建合同。
第九条 代建企业应依据经批准的经济适用住房、廉租住房项目建议书和代建合同，编制项目可行性研究报告报市发展和改革部门。市发展和改革部门应根据国家、省有关固定资产投资管理的规定，对经济适用住房、廉租住房建设项目进行立项审批。
第十条 市房产管理部门协助代建企业办理项目报建及相关规费减免等手续。
第十一条 市规划建设部门在审查经济适用住房、廉租住房设计方案时，要同时审查其是否符合《方案》及代建合同的要求。
第十二条 经济适用住房、廉租住房代建项目竣工验收合格后，由市经济适用住房、廉租住房建设监管小组依据代建合同对项目进行验收，市房产管理部门凭竣工验收合格证明和市监管小组意见与代建企业办理经济适用住房、廉租住房交接手续。
第十三条 市财政部门在项目结算后，对工程结算造价进行审定，审定结果上报市政府备案。
第十四条 工程结算后，代建企业将土地余款及报建费上交市财政；资金到帐后，市财政以经审定的实际结算金额按代建合同的相关约定支付给代建企业。
第十五条 市审计部门应依法对项目实施过程及工程结算造价进行审计监督，并将审计结果上报市政府。
第十六条 本办法从印发之日起实施，有效期5年。
　　案情

　　2007年8月29日，吴某由曹某、阚某提供保证担保，从某农村信用合作社（以下简称农信社）借款5万元，用于扩大养殖规模，约定还款时间为2008年4月26日。合同到期后，吴某因经营不善致无力付还借款本息，保证人曹某、阚某亦未履行保证责任。2008年4月28日，吴某又从农信社借款5万元，借款用途为借新还旧，借款期限自2008年4月28日至2009年2月26日。同日，农信社与吴某、葛某、陈某签订最高额保证合同，约定由葛某、陈某对吴某自2008年4月28日起至2009年2月26日止在农信社办理约定的各类业务实际形成的债权最高余额折合人民币5万元提供担保；保证方式为连带责任保证。

　　借款合同订立当日，吴某在农信社的要求下，以借款人的身份分别在农信社提供的上述合同及借款凭证上签名，用新贷偿还了2008年4月26日到期的借款5万元。2009年2月26日，新的借款合同到期后，吴某未按约定偿还借款本金5万元及利息，葛某、陈某亦未履行保证义务，农信社经催要未果，诉至法院，要求吴某付还借款本金5万元及利息，葛某、陈某承担连带保证责任。

　　审理

　　本案争议的焦点是：被告葛某、陈某是否知道2008年4月28日的借款用于偿还旧贷，其责任应如何承担。

　　法院经审理认为，农信社与葛某、陈某签订的最高额保证合同虽系双方当事人的真实意思表示，但农信社未明示借款的实际用途。农信社主张订立合同前保证人知道这笔贷款的用途是以贷还贷，但两保证人予以否认，农信社未提供保证人知道或者应当知道以贷还贷的证据，保证人葛某、陈某对此事实真相亦不存在知道或者应当知道的情形，且旧贷的保证人也不是葛某、陈某，故根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十九条第一款“主合同当事人双方协议以新贷偿还旧贷，除保证人知道或者应当知道的除外，保证人不承担民事责任”的规定，葛某、陈某对此不承担保证责任。因此，农信社要求葛某、陈某承担保证责任的诉讼请求，理由不当，不予支持。法院驳回了农信社要求葛某、陈某承担保证责任的诉讼请求。

　　评析

　　“以贷还贷”，在借款合同纠纷案件中已是一个普遍现象，特别是在农村信用合作社的贷款中屡见不鲜。“以贷还贷”又称借新还旧，是指金融机构对已经到期或逾期的贷款，采用与借款人签订新的借款合同的方式，用新发放的贷款清偿陈欠贷款的行为。

　　在“以贷还贷”合同中，保证人如何承担保证责任？在审判实践中，应分以下几种情况予以认定：

　　（一）如果保证人对于主合同系“以贷还贷”的事实是明知的，则保证合同有效，保证人应当承担保证责任。

　　（二）保证人对主合同系“以贷还贷”并不知情，且该保证人不是前一份借款合同的保证人。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十九条第一款作出了规定：主合同当事人双方协议以新贷偿还旧贷，除保证人知道或者应当知道的除外，保证人不承担民事责任。

　　（三）保证人对主合同系“以贷还贷”并不知情，但旧贷与新贷的保证人为同一人的，保证人应对新贷承担保证责任。这是因为用新贷偿还旧贷后，致使原来的借款合同履行完毕，从而消灭了保证人对旧贷的保证责任，由保证人承担新贷的保证责任，实质上并没有加重保证人的风险责任，这显然是公平的。因此无论保证人是否知道或应当知道“以贷还贷”的事实，均应对新贷承担保证责任。

　　本案中，葛某、陈某为吴某的提供担保的意思表示是真实的，但农信社既不能证明两名保证人知道或应当知道以贷还贷的事实，葛某与陈某又不是前一个借款合同的保证人。农信社作为借款合同的债权人，以隐瞒借款真实用途的方法使葛某、陈某在违背其真实意思的情况下，为吴某以贷还贷提供担保，意欲将原来由他人担保的一笔到期无法偿还的债务转嫁到葛某、陈某身上，恶意加重了他们的保证责任，这一行为严重损害了保证人的合法权益。法院依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十九条“主合同当事人双方协议以新贷还旧贷，除保证人知道或者应当知道的外，保证人不承担民事责任。新贷与旧贷系同一保证人的，不适用前款的规定”的规定，判决免除葛某、陈某的保证责任是正确的。

　　（作者单位：山东省莒县人民法院）