道路运输车辆燃料消耗量达标车型表（第22批)公示
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道路运输车辆燃料消耗量达标车型表（第22批)公示
道路运输车辆燃料消耗量达标车型表（第22批)公示
根据《道路运输车辆燃料消耗量检测和监督管理办法》（交通运输部令2009年第11号）有关规定，现对通过技术审查的《道路运输车辆燃料消耗量达标车型表（第22批）》进行公示(详见附件)，公示期为5个工作日。
公示期内如有异议，请向部汽车运输节能技术服务中心反映。联系电话：010-62079577，传真：010-82011829，电子邮箱: atestsc@rioh.cn。
附件: 道路运输车辆燃料消耗量达标车型表（公示第22批）
交通运输部道路运输司
2013年2月5日
文档附件：
1.附件：道路运输车辆燃料消耗量达标车型表（公示第22批）.xls
http://www.moc.gov.cn/zhuzhan/zhengwugonggao/jiaotongbu/daoluyunshu/201302/P020130205542381311325.xls
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论商品房住宅小区停车位的产权归属
邓光达
近年来，商品房住宅小区停车位（场）的产权归属颇具争议，不断衍生出各种形式的社会问题和矛盾。房地产开发商、物业管理公司和小区业主之间就在有关停车位的买卖、租赁、使用、收费的纷争凸现，各方利害关系当事人各执一端，众说纷纭。官员、专家、学者对此类问题亦见解不一，似是而非，令人困惑。 笔者试图在现行的法律制度框架之下，分析和研究有关房地产法律制度的的特征、商品房住宅小区房地产权的产权登记等过程，探讨和研究深圳商品房住宅小区停车位的产权归属。 一、现行法律制度框架下，房地产权的法律规定和特征 在现行法律、行政法规、地方性法规、规章和规范性文件中，有关房地产的法律规范构成了现行的房地产法律制度。房地产的法律制度涵盖了土地使用权、房屋所有权、房地产开发和转让、房地产行政管理五大方面的内容。 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条、第四十一条、第四十八条、第五十九条、第六十条、第六十二条的规定，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条、第二十四条、第二十五条规定，建设部公布的《城市房屋产权产籍暂行管理办法》第三条规定和《城市房屋权属登记管理办法》第五条、第三十一条规定，《深圳经济特区房地产转让条例》第五条的规定，《深圳经济特区房地产登记条例》第二条、第三条第二款规定，１９９４年９月实施的《深圳市房屋建筑面积计算细则》第一条第（二）款第２项、第一条第（五）款的规定，１９９９年７月１日实施的《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》第２．１．８条、第３．５条、第３．５．２条、第３．５．２．１条的规定，人们可以清楚地知道现行的房地产法律制度具有以下的特征： （一）只有具备土地使用权的当事人才有可能取得房屋的所有权。 （二）土地使用权与土地上盖建筑物不可分离的法律规范是强制性的。 （三）房地产权是土地使用权与土地上盖建筑物所有权合二为一的法律权利。 （四）在二级市场转让房地产时，不允许将土地使用权与房屋所有权分离、分割。 （五）土地使用权和房屋所有权，或房地产权经国家机关法定登记后，其财产所有权（物权）的法律权利才得于确认和保护。 （六）土地使用权与房屋所有权可以分别登记，亦可合二为一登记。分别登记时，财产权利人分别取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》；合二为一登记时，财产权利人取得《房地产证》。 （七）《土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产证》是当事人房地产财产权利的法律凭证。 笔者认为，上述的法律规定和特征明确了房地产财产权利的以下几个问题： （一）在形式要件上，只有取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》、《房地产证》的建筑物才具有房地产权。在实质要件上，只有取得有相应土地使用权面积份额的建筑物才具有房地产权。 （二）只有计算建筑容积率（建筑面积容积率＝建筑总面积／土地使用权面积）的建筑物才可以取得相应宗地号的土地使用权面积份额。 计算建筑容积率的建筑物要依法向国家支付土地使用费，并可依法取得《房屋所有权证》或《房地产证》。 （三）对于不计算建筑容积率的建筑物（建筑面积），由于其没有相应宗地号的土地使用权面积份额，因此，无须向国家交纳土地使用费，其初始登记时的法律权利依附于具有房地产权的建筑物（建筑面积），不能单独取得《房地产证》，其法律权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物，是计算建筑容积率建筑物的从物。 （四）不计算建筑容积率建筑物的房地产权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物，其不能单独地从计算建筑容积率的建筑物中分离或分割。否则，将违反房地产法律的强制性规定。 （五）依据经典的“物权”理论，可以认为：计算建筑容积率的建筑物或建筑面积是“主物”，而不计算建筑容积率的建筑物或建筑面积是“从物”。从物的法律权利依附于主物之中。主物转移，从物随之转移，主物与从物不可分离。从物依然具有与主物相互联系的、可分割的使用、占有、收益的三项法律权利。 （六）在二级房地产市场首次转让房地产时，如果房地产开发商不违反与政府签订的《土地使用权出让合同》约定和相关法律规定，房地产开发商（卖方）与业主（买方）双方当然可以在《买卖合同》中作出如下的约定：主物和从物所有权转移给业主后，从物的占有、使用、收益的三项法律权利由房地产发展商享有。 但是，必须指出，上述的约定只是一项债权约定，而非是一项财产所有权转移的确认，从物的所有权仍然依附于主物而属于业主（买方）。 二、商品房住宅小区建筑物的房屋单元房地产权的初始登记和转移登记 商品房住宅小区的建设工程取得法定的建设工程竣工验收证书等法律文件后，房地产开发商将向房地产权登记机关申请办理商品房住宅小区建筑物的房地产初始登记。理论上，房地产权登记机关宜按如下原则办理房地产权的初始登记：（１）明确计算容积率建筑物的建筑面积与宗地号的土地使用权面积的除商关系，以确定计算容积率建筑面积每平方米摊分的土地使用权面积份额。（２）明确每一房屋单元的建筑面积（含应直接分摊到每一房屋单元的公用面积）的土地使用权面积份额，以确定每一房屋单元的房地产权。（３）将不计算容积率建筑物的建筑面积的法律权利确立并归属于计算容积率建筑物的建筑面积中。由此可见，在初始登记中，由于不计算容积率建筑物的建筑面积没有分摊到任何的土地使用权面积份额，其不可能有独立的房地产权，其法律权利只能依附在计算容积率建筑物的建筑面积上。 在办理首次房地产转移登记中，房地产登记机关将按《房地产买卖合同》的约定办理转移登记，将房屋单元的房地产权转移登记给买方，确认买方的房地产权。由于不计算容积率建筑物的法律权利只能依附在计算容积率建筑物的建筑面积上，当房地产开发商将商品住宅小区的房屋单元全部出售完后，不计算容积率建筑物的法律权利将全部转移并归属于全体买方业主。 假若房地产开发商与买方签订《房地产买卖合同》时，在《房地产买卖合同》中约定“不计算容积率建筑物的产权属于房地产开发商”时，不计算容积率建筑物的法律权利归属将会成为一个颇具争议的法律问题。笔者有理由认为，依据法律强制性规定，不计算容积率建筑物的法律权利归属应归属于商品房住宅小区的全体业主。 三、商品房住宅小区停车位的房地产权归属 依据上述现行的房地产法律制度的特征、房地产权的产权登记的过程，笔者尝试对目前商品房住宅小区二类四种存在形式的停车位产权作一分析判断。 （一）商品房住宅小区内或城市区域里，独立建设的多层经营性停车位（场）的房地产权归属。 此类停车位（场），在政府与房地产开发商订立的《土地使用权出让合同》和政府发出的《建设工程规划许可证》等法律文件中，均明确规定多层经营性停车位（场）的的建筑面积是计算容积率的。因此，多层经营性停车位（场）可以依法独立办理房地产权的初始登记和转移登记，所以该类停车位（场）的房地产权利人为持有《房地产证》的当事人。 （二）在商品房住宅小区内，地面停车位、楼房首层架空层停车位、楼房地下停车位（场）房地产权的归属。 １、地面停车位的房地产权归属。地面停车位是经政府发出的《建设工程规划许可证》批准同意，在商品房住宅小区地面上直接设置的停车设施。 房地产开发商预售或现售商品房住宅建筑单元后，商品房住宅房屋单元办理初始登记及转移登记，商品房住宅小区的业主按份共同拥有该宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位并无建筑面积或构筑物，其是设置在土地表面的停车设施，即是直接设置在业主按份共同拥有使用权的土地表面上，地面停车位不可能获得房地产权的初始登记和《房地产证》。 可见，地面停车位的产权，本质上只是土地使用权。由于业主按份共同拥有住宅小区宗地号的土地使用权面积，因此，地面停车位的法律权利毫无疑问地归属于商品房住宅小区的全体业主。 ２、楼房首层架空层停车位的房地产权归属。由于楼房架空层停车位的建筑面积是不计算容积率的，因此，楼房架空层停车位的建筑面积不能获得相应的土地使用权面积份额，其房地产权依附于计算容积率的住宅房屋单元，是住宅房屋单元的从物。所以，初始登记时，楼房架空层停车位不可能取得独立的房地产权，其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑面积；在转移登记时，不能取得《房地产证》，其房地产权依附于取得《房地产证》的建筑物。 根据本文阐述的房地产法律规定，房地产开发商在转移房地产时，楼房架空层停车位不能从计算容积率的住宅房屋单元中分离或分割，不能将楼房架空层停车位的产权约定为房地产开发商所有。否则，将违反房地产法律的强制性规定。 可见，楼房架空层停车位的房地产权依附并归属于该幢设置架空层停车位住宅楼房的全体业主。 ３、楼房地下停车位（场）的房地产权归属。由于楼房地下停车位（场）的建筑面积亦是不计算容积率的，因此，楼房地下停车位（场）的产权状况与楼房架空层停车位的建筑面积产权状况如出一辙，楼房地下停车位（场）的房地产权依附并归属于该幢设置地下停车位（场）楼房的全体业主。 四、在今后的立法中，宜进一步明确商品房住宅小区计算容积率停车位及不计算容积率停车位的房地产权归属 在人均土地资源紧缺的我国，为有效及合理利用城市的有限土地资源，作为住宅小区公共设施的的停车位不宜买卖，不计算容积率的停车位产权应定位归属于商品房住宅小区的全体业主。 目前，对商品房住宅小区停车位可否买卖、应否买卖有两种截然不同的意见，房地产开发商群体和消费者群体的意见泾渭分明。房地产开发商大多主张停车位可以买卖，其主要理由在于充分调动房地产开发商的投资停车位的积极性，满足社会大众的需要。消费置业者则大多主张停车位作为住宅小区的公用设施，不宜由少数人或强势集团独占，以避免有限的停车位资源被少数人垄断使用，损害住宅小区普通市民的整体利益，而且住宅小区的停车位已计入房地产开发的建设成本之中，不宜再次利用停车位谋取非法的利益。 《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款规定：房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有约定的，停车场、广告权益随房地产转移；有特别约定的，经房地产机关初始登记，由登记的权利人所有。笔者认为，当“停车场”是计算建筑容积率的建筑物或附着物时，“停车场”摊分拥有土地使用权份额，此时“停车场”的产权当然可以依买卖合同约定，经房地产机关初始登记，由登记的权利人所有。在此种情形下，房地产开发商当然可以依法取得“停车位”的《预售许可证》或《房地产证》，从而可以出售“停车位”，房地产开发商与买方可以买卖“停车位”，或约定“停车位”的产权归属。此时，适用《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款的规定。 有人认为：“根据《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款规定，在任何情形下，经房地产发展商和买方的协商约定，商品房住宅小区的停车位的产权，均可以归属房地产发展商”。笔者认为：上述的认识并未注意到现行商品房住宅小区的停车位没有摊分土地使用权份额的事实，亦未注意到房地产权是土地使用权与房屋所有权合二为一、土地使用权与土地上盖建筑物不可分离的法律规范是强制性的，以致对法律适用的认识出现偏差，人为地曲解第十三条第二款规定的本意。 据媒体报道，目前在深圳全市，平均每３．３部车辆才有一个停车位，停车位的资源远远不能满足社会的需要。如何有效地调动房地产开发商投入更多的资源建设停车位？怎样才能合理地、有效率地利用停车位资源？并在二者之中取得平衡？值得人们思索。笔者认为，在土地资源紧缺的国情下，应科学地利用有限的城市土地资源，立法机关和房地产管理机关对城市公共资源的开发和利用应有一个长远的战略目标，作为普通百姓大众日常生活的住宅小区公共设施的停车位不宜买卖，其产权应进一步明确定位归属于商品房住宅小区的全体业主。同时，应鼓励房地产开发商建设各类经营性的停车位（场），以满足不同层次、不同要求的社会需要。
作者简历： 邓光达 复旦大学企业管理专业经济学硕士，华南工学院工业管理工程专业和广东省高等教育自学考试委员会法律专业毕业，获得国家律师、经济师资格。现供职于深圳市工商行政管理局，并在深圳仲裁委员会任仲裁员。
北京市政府
北京市社会力量办学管理办法
市政府
第一章 总则
第一条 为促进本市社会力量办学事业的发展，加强对社会力量办学的管理，根据国家和本市有关规定，制定本办法。
第二条 本市行政区域内的国家机关、部队、企业事业单位、民主党派、社会团体及公民个人（以下统称社会力量）举办面向社会招生、以自筹资金和收取学杂费为主要经费来源的各级各类学校和教育培训机构（以下统称学校和培训机构），均适用本办法。 社会力量举办的普通中小
学教育、在九年制义务教育基础上进行就业前的各类中等职业技术学校教育、职业技术培训和职工教育，按国家及本市有关规定办理。
第三条 社会力量办学是我国社会主义教育事业的重要组成部分，必须全面贯彻国家的教育方针，保证教学质量，提高办学效益。 社会力量办学必须遵守国家法律、法规；不得违背四项基本原则；不得从事封建迷信活动；不得以办学为名，骗取财物、非法牟利。
第四条 各级人民政府应当将社会力量办学纳入教育事业发展规划。学校在引进资金、教学设备和兴办校内经济实体及纳税等方面，享受同级同类学校的同等待遇。
第五条 市成人教育局是本市社会力量办学的行政主管机关，负责对全市社会力量办学的统筹规划、综合协调、提供信息和服务，监督实施国家有关法律、法规及本办法。区、县成人教育局负责本辖区内社会力量办学的日常管理工作。
第二章 办学条件
第六条 社会力量办学，必须具备下列条件： （一）单位具有法人资格，公民个人具有本市常住户口，并具有完全的民事行为责任能力。 （二）有与所举办的教育内容相对应的专业优势或者特长。 （三）有明确的办学宗旨、培养目标、教学计划、教学大纲和相应的教材。 （四
）有健全的管理机构和规章制度。 （五）有必要的筹建费用和相应的办学规模、办学人员及设施。其具体标准由市成人教育局制定。 （六）租借的校舍、实验实习场所，有签订的具有法律效力的契约，其中高等教育层次学校租借契约租期不得少于4年，培训机构租借契约租期不得少于
2年。 举办的学校和培训机构申请颁发国家承认学历证书资格的，除符合上述条件外，还必须符合国家对同级同类学校规定的设置条件。
第七条 学校和培训机构必须配备遵守国家法律、思想品德好、作风正派，具有一定教学经验和组织管理能力，有与办学内容相应的文化程度或者专业技术资格，能坚持正常工作，身体健康，年龄男不超过75岁、女不超过70岁的专职正副校长或者正副主任。高等教育层次学校的正
副校长必须具有5年以上高等学校工作经验。
第八条 举办函授、刊授、广播、电视等教育的学校，开办的专业必须适应其教学方式；有符合培养要求的的教材、自学指导和教学参考资料；有能实施教学的自学、面授、辅导、答疑、作业、复习、考试等主要环节的必需条件；面授及教师指导的学时应当占授课总学时的30％。
第九条 学校和培训机构的名称应当体现其性质、类别、规模和层次。
第三章 设立、变更、终止
第十条 申请办学应当向成人教育局提交下列材料： （一）法定代表人或者公民个人签署的办申请书。 （二）办学单位的法人资格证明及上级主管部门同意办学的证明。 （三）办学公民本人的身份证。 （四）办学方案。 （五）学校章程章或者培训机构章程，实行董事会或者
理事会制度的学校的有关章程和董事会或者理事会成员名单。 （六）学校和培训机构的名称及负责人的基本情况。 （七）资金证明。 （八）办学场所证明。 （九）其他必要材料。
第十一条 社会力量设立学校或者培训机构，必须按下列规定办理： （一）设立高等教育层次学制1年以上（含1年）的学校，向市成人教育局申报，验收合格后，由市成人教育局颁发《北京市社会力量办学许可证》。 （二）设立高等教育层次学制1年以下以及中等教育层次以下
的（含中等）学校和培训机构，向办学单位或者公民个人户口所在地的区、县成人教育局申报，验收合格后，由区、县成人教育局颁发《北京市社会力量办许可证》。 （三）设立具有颁发国家承认学历证书资格的学校，按国家有关规定经批准后，由市成人教育局颁发《北京市社会力量办
学许可证》。 设立文艺、饮食、卫生、体育等专业性教育培训内容的学校或者培训机构，必须先经有关行业管理机关审核同意，并验收合格后，由市成人教育局颁发《北京市社会力量办学许可证》。
第十二条 申请办学必须取得《北京市社会力量办学许可证》后，方可到有关部门办理收费许可证，刻制印章，开立银行帐户。
第十三条 学校或者培训机构变更名称、校址、性质、类别、层次，更换法定代表人或者负责人，改变隶属关系，应向原批准机关提出申请，并报送有关材料，经批准后方可变更。
第十四条 学校和培训机构解散或者停办必须妥善安置在校学生，在成人教育局和有关部门的监督下依法进行财务清理，办理注销手续，交回办学许可证和学校印章。
第四章 监督管理
第十五条 学校和培训机构应按规定向成人教育局送交财务、统计报表，接受成人教育局和有关部门的审计和年检。 市和区、县成人教育局设立社会力量办学的评估机构，定期对学校和培训机构进行评估，确定学校和培训机构的办学水平和等级。
第十六条 学校或者培训机构在外省市招生、设立分支教学机构或者与外省市教学机构联合办学，必须经市成人教育局同意，报办学所在地教育行政主管部门批准。
第十七条 本市行政区域外的单位或者公民个人与本市社会力量联合办学或者在本市招生设立分支机构，必须持所在地省级教育行政主管部门同意的证明，报市或者区、县成人教育局审批。
第十八条 学校或者培训机构可依照国家有关法律、法规的规定，与境外机构联合办学；接受港、澳、台同胞，海外侨胞和外国友人的捐赠或者资助；聘请港、澳、台或者外国专家、学者来校授课；接收港、澳、台和外国学生来校学习。
第十九条 学校或者培训机构和广告经营单位刊登、播放、张贴、散发招生广告，其内容必须真实，并经市或者区、县成人教育局审批。
第二十条 学校和培训机构经费以自筹为主，可以向学员收取合理的学杂费，所收学杂费应当主要用于办学活动。学校和培训机构的全部收入以及固定资产，在学校和培训机构存续期间，归学校和培训机构所有。
第二十一条 学校在学生学习期满、考试合格后，按国家有关规定，颁发本校的毕业证书或者结业证书。
第二十二条 学校和培训机构可以兴办校办产业或者开展有偿服务。其经营收益应当用于补充办学经费或者改善办学条件。
第二十三条 学校和培训机构应定期向成人教育局缴纳社会力量办学发展督导费；以残疾人为培训对象的学校和培训机构，经批准可酌情减免。 市和区、县成人教育局收取的社会力量办学发展督导费，应当用于发展社会力量办学事业，对学校和培训机构进行评估，开展督导检查，提
供信息咨询服务。具体收费标准由市物价局会同市财政局制定。
第五章 奖励与处罚
第二十四条 市和区、县成人教育局对社会力量办学成绩显著的单位和个人，应当给予表彰和奖励。
第二十五条 违反本办法，有下列行为之一的，由市和区、县成人教育局按下列规定处罚： （一）违反本办法第三条、第十一条、第十六条、第十七条规定的，责令限期改正、退还学费、没收非法所得、处以非法所得1至5倍的罚款，直至责令停办整顿、吊销许可证或者予以取缔。
（二）违反本办法第十二条、第十四条规定的，责令限期改正，逾期不改正的，处以1000元以下5000元以下罚款。 （三）违反本办法第十三条、第十五条第一款规定的，责令限期改正，逾期不改正的，处以1000元以下5000元以下罚款、直至责令停业整顿、吊销许可证
。 （四）违反本办法第二十三条第一款规定的，责令限期改正，并按督导费总额的5‰追缴滞纳金；逾期不改正的，责令停办整顿、吊销许可证。 违反本办法规定，属工商行政管理的，由工商行政管理机关依法处罚；属治安管理的，由公安机关依法处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责
任。
第六章 附 则
第二十六条 本办法具体执行中的问题，由市成人教育局负责解释。
第二十七条 本办法自1994年10月15日起施行。市人民政府1990年8月10日发布的《北京市社会力量办学管理办法》同时废止。
1994年9月23日
邓光达
近年来，商品房住宅小区停车位（场）的产权归属颇具争议，不断衍生出各种形式的社会问题和矛盾。房地产开发商、物业管理公司和小区业主之间就在有关停车位的买卖、租赁、使用、收费的纷争凸现，各方利害关系当事人各执一端，众说纷纭。官员、专家、学者对此类问题亦见解不一，似是而非，令人困惑。 笔者试图在现行的法律制度框架之下，分析和研究有关房地产法律制度的的特征、商品房住宅小区房地产权的产权登记等过程，探讨和研究深圳商品房住宅小区停车位的产权归属。 一、现行法律制度框架下，房地产权的法律规定和特征 在现行法律、行政法规、地方性法规、规章和规范性文件中，有关房地产的法律规范构成了现行的房地产法律制度。房地产的法律制度涵盖了土地使用权、房屋所有权、房地产开发和转让、房地产行政管理五大方面的内容。 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条、第四十一条、第四十八条、第五十九条、第六十条、第六十二条的规定，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条、第二十四条、第二十五条规定，建设部公布的《城市房屋产权产籍暂行管理办法》第三条规定和《城市房屋权属登记管理办法》第五条、第三十一条规定，《深圳经济特区房地产转让条例》第五条的规定，《深圳经济特区房地产登记条例》第二条、第三条第二款规定，１９９４年９月实施的《深圳市房屋建筑面积计算细则》第一条第（二）款第２项、第一条第（五）款的规定，１９９９年７月１日实施的《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》第２．１．８条、第３．５条、第３．５．２条、第３．５．２．１条的规定，人们可以清楚地知道现行的房地产法律制度具有以下的特征： （一）只有具备土地使用权的当事人才有可能取得房屋的所有权。 （二）土地使用权与土地上盖建筑物不可分离的法律规范是强制性的。 （三）房地产权是土地使用权与土地上盖建筑物所有权合二为一的法律权利。 （四）在二级市场转让房地产时，不允许将土地使用权与房屋所有权分离、分割。 （五）土地使用权和房屋所有权，或房地产权经国家机关法定登记后，其财产所有权（物权）的法律权利才得于确认和保护。 （六）土地使用权与房屋所有权可以分别登记，亦可合二为一登记。分别登记时，财产权利人分别取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》；合二为一登记时，财产权利人取得《房地产证》。 （七）《土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产证》是当事人房地产财产权利的法律凭证。 笔者认为，上述的法律规定和特征明确了房地产财产权利的以下几个问题： （一）在形式要件上，只有取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》、《房地产证》的建筑物才具有房地产权。在实质要件上，只有取得有相应土地使用权面积份额的建筑物才具有房地产权。 （二）只有计算建筑容积率（建筑面积容积率＝建筑总面积／土地使用权面积）的建筑物才可以取得相应宗地号的土地使用权面积份额。 计算建筑容积率的建筑物要依法向国家支付土地使用费，并可依法取得《房屋所有权证》或《房地产证》。 （三）对于不计算建筑容积率的建筑物（建筑面积），由于其没有相应宗地号的土地使用权面积份额，因此，无须向国家交纳土地使用费，其初始登记时的法律权利依附于具有房地产权的建筑物（建筑面积），不能单独取得《房地产证》，其法律权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物，是计算建筑容积率建筑物的从物。 （四）不计算建筑容积率建筑物的房地产权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物，其不能单独地从计算建筑容积率的建筑物中分离或分割。否则，将违反房地产法律的强制性规定。 （五）依据经典的“物权”理论，可以认为：计算建筑容积率的建筑物或建筑面积是“主物”，而不计算建筑容积率的建筑物或建筑面积是“从物”。从物的法律权利依附于主物之中。主物转移，从物随之转移，主物与从物不可分离。从物依然具有与主物相互联系的、可分割的使用、占有、收益的三项法律权利。 （六）在二级房地产市场首次转让房地产时，如果房地产开发商不违反与政府签订的《土地使用权出让合同》约定和相关法律规定，房地产开发商（卖方）与业主（买方）双方当然可以在《买卖合同》中作出如下的约定：主物和从物所有权转移给业主后，从物的占有、使用、收益的三项法律权利由房地产发展商享有。 但是，必须指出，上述的约定只是一项债权约定，而非是一项财产所有权转移的确认，从物的所有权仍然依附于主物而属于业主（买方）。 二、商品房住宅小区建筑物的房屋单元房地产权的初始登记和转移登记 商品房住宅小区的建设工程取得法定的建设工程竣工验收证书等法律文件后，房地产开发商将向房地产权登记机关申请办理商品房住宅小区建筑物的房地产初始登记。理论上，房地产权登记机关宜按如下原则办理房地产权的初始登记：（１）明确计算容积率建筑物的建筑面积与宗地号的土地使用权面积的除商关系，以确定计算容积率建筑面积每平方米摊分的土地使用权面积份额。（２）明确每一房屋单元的建筑面积（含应直接分摊到每一房屋单元的公用面积）的土地使用权面积份额，以确定每一房屋单元的房地产权。（３）将不计算容积率建筑物的建筑面积的法律权利确立并归属于计算容积率建筑物的建筑面积中。由此可见，在初始登记中，由于不计算容积率建筑物的建筑面积没有分摊到任何的土地使用权面积份额，其不可能有独立的房地产权，其法律权利只能依附在计算容积率建筑物的建筑面积上。 在办理首次房地产转移登记中，房地产登记机关将按《房地产买卖合同》的约定办理转移登记，将房屋单元的房地产权转移登记给买方，确认买方的房地产权。由于不计算容积率建筑物的法律权利只能依附在计算容积率建筑物的建筑面积上，当房地产开发商将商品住宅小区的房屋单元全部出售完后，不计算容积率建筑物的法律权利将全部转移并归属于全体买方业主。 假若房地产开发商与买方签订《房地产买卖合同》时，在《房地产买卖合同》中约定“不计算容积率建筑物的产权属于房地产开发商”时，不计算容积率建筑物的法律权利归属将会成为一个颇具争议的法律问题。笔者有理由认为，依据法律强制性规定，不计算容积率建筑物的法律权利归属应归属于商品房住宅小区的全体业主。 三、商品房住宅小区停车位的房地产权归属 依据上述现行的房地产法律制度的特征、房地产权的产权登记的过程，笔者尝试对目前商品房住宅小区二类四种存在形式的停车位产权作一分析判断。 （一）商品房住宅小区内或城市区域里，独立建设的多层经营性停车位（场）的房地产权归属。 此类停车位（场），在政府与房地产开发商订立的《土地使用权出让合同》和政府发出的《建设工程规划许可证》等法律文件中，均明确规定多层经营性停车位（场）的的建筑面积是计算容积率的。因此，多层经营性停车位（场）可以依法独立办理房地产权的初始登记和转移登记，所以该类停车位（场）的房地产权利人为持有《房地产证》的当事人。 （二）在商品房住宅小区内，地面停车位、楼房首层架空层停车位、楼房地下停车位（场）房地产权的归属。 １、地面停车位的房地产权归属。地面停车位是经政府发出的《建设工程规划许可证》批准同意，在商品房住宅小区地面上直接设置的停车设施。 房地产开发商预售或现售商品房住宅建筑单元后，商品房住宅房屋单元办理初始登记及转移登记，商品房住宅小区的业主按份共同拥有该宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位并无建筑面积或构筑物，其是设置在土地表面的停车设施，即是直接设置在业主按份共同拥有使用权的土地表面上，地面停车位不可能获得房地产权的初始登记和《房地产证》。 可见，地面停车位的产权，本质上只是土地使用权。由于业主按份共同拥有住宅小区宗地号的土地使用权面积，因此，地面停车位的法律权利毫无疑问地归属于商品房住宅小区的全体业主。 ２、楼房首层架空层停车位的房地产权归属。由于楼房架空层停车位的建筑面积是不计算容积率的，因此，楼房架空层停车位的建筑面积不能获得相应的土地使用权面积份额，其房地产权依附于计算容积率的住宅房屋单元，是住宅房屋单元的从物。所以，初始登记时，楼房架空层停车位不可能取得独立的房地产权，其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑面积；在转移登记时，不能取得《房地产证》，其房地产权依附于取得《房地产证》的建筑物。 根据本文阐述的房地产法律规定，房地产开发商在转移房地产时，楼房架空层停车位不能从计算容积率的住宅房屋单元中分离或分割，不能将楼房架空层停车位的产权约定为房地产开发商所有。否则，将违反房地产法律的强制性规定。 可见，楼房架空层停车位的房地产权依附并归属于该幢设置架空层停车位住宅楼房的全体业主。 ３、楼房地下停车位（场）的房地产权归属。由于楼房地下停车位（场）的建筑面积亦是不计算容积率的，因此，楼房地下停车位（场）的产权状况与楼房架空层停车位的建筑面积产权状况如出一辙，楼房地下停车位（场）的房地产权依附并归属于该幢设置地下停车位（场）楼房的全体业主。 四、在今后的立法中，宜进一步明确商品房住宅小区计算容积率停车位及不计算容积率停车位的房地产权归属 在人均土地资源紧缺的我国，为有效及合理利用城市的有限土地资源，作为住宅小区公共设施的的停车位不宜买卖，不计算容积率的停车位产权应定位归属于商品房住宅小区的全体业主。 目前，对商品房住宅小区停车位可否买卖、应否买卖有两种截然不同的意见，房地产开发商群体和消费者群体的意见泾渭分明。房地产开发商大多主张停车位可以买卖，其主要理由在于充分调动房地产开发商的投资停车位的积极性，满足社会大众的需要。消费置业者则大多主张停车位作为住宅小区的公用设施，不宜由少数人或强势集团独占，以避免有限的停车位资源被少数人垄断使用，损害住宅小区普通市民的整体利益，而且住宅小区的停车位已计入房地产开发的建设成本之中，不宜再次利用停车位谋取非法的利益。 《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款规定：房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有约定的，停车场、广告权益随房地产转移；有特别约定的，经房地产机关初始登记，由登记的权利人所有。笔者认为，当“停车场”是计算建筑容积率的建筑物或附着物时，“停车场”摊分拥有土地使用权份额，此时“停车场”的产权当然可以依买卖合同约定，经房地产机关初始登记，由登记的权利人所有。在此种情形下，房地产开发商当然可以依法取得“停车位”的《预售许可证》或《房地产证》，从而可以出售“停车位”，房地产开发商与买方可以买卖“停车位”，或约定“停车位”的产权归属。此时，适用《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款的规定。 有人认为：“根据《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款规定，在任何情形下，经房地产发展商和买方的协商约定，商品房住宅小区的停车位的产权，均可以归属房地产发展商”。笔者认为：上述的认识并未注意到现行商品房住宅小区的停车位没有摊分土地使用权份额的事实，亦未注意到房地产权是土地使用权与房屋所有权合二为一、土地使用权与土地上盖建筑物不可分离的法律规范是强制性的，以致对法律适用的认识出现偏差，人为地曲解第十三条第二款规定的本意。 据媒体报道，目前在深圳全市，平均每３．３部车辆才有一个停车位，停车位的资源远远不能满足社会的需要。如何有效地调动房地产开发商投入更多的资源建设停车位？怎样才能合理地、有效率地利用停车位资源？并在二者之中取得平衡？值得人们思索。笔者认为，在土地资源紧缺的国情下，应科学地利用有限的城市土地资源，立法机关和房地产管理机关对城市公共资源的开发和利用应有一个长远的战略目标，作为普通百姓大众日常生活的住宅小区公共设施的停车位不宜买卖，其产权应进一步明确定位归属于商品房住宅小区的全体业主。同时，应鼓励房地产开发商建设各类经营性的停车位（场），以满足不同层次、不同要求的社会需要。
作者简历： 邓光达 复旦大学企业管理专业经济学硕士，华南工学院工业管理工程专业和广东省高等教育自学考试委员会法律专业毕业，获得国家律师、经济师资格。现供职于深圳市工商行政管理局，并在深圳仲裁委员会任仲裁员。
北京市社会力量办学管理办法
北京市社会力量办学管理办法
市政府
第一章 总则
第一条 为促进本市社会力量办学事业的发展，加强对社会力量办学的管理，根据国家和本市有关规定，制定本办法。
第二条 本市行政区域内的国家机关、部队、企业事业单位、民主党派、社会团体及公民个人（以下统称社会力量）举办面向社会招生、以自筹资金和收取学杂费为主要经费来源的各级各类学校和教育培训机构（以下统称学校和培训机构），均适用本办法。 社会力量举办的普通中小
学教育、在九年制义务教育基础上进行就业前的各类中等职业技术学校教育、职业技术培训和职工教育，按国家及本市有关规定办理。
第三条 社会力量办学是我国社会主义教育事业的重要组成部分，必须全面贯彻国家的教育方针，保证教学质量，提高办学效益。 社会力量办学必须遵守国家法律、法规；不得违背四项基本原则；不得从事封建迷信活动；不得以办学为名，骗取财物、非法牟利。
第四条 各级人民政府应当将社会力量办学纳入教育事业发展规划。学校在引进资金、教学设备和兴办校内经济实体及纳税等方面，享受同级同类学校的同等待遇。
第五条 市成人教育局是本市社会力量办学的行政主管机关，负责对全市社会力量办学的统筹规划、综合协调、提供信息和服务，监督实施国家有关法律、法规及本办法。区、县成人教育局负责本辖区内社会力量办学的日常管理工作。
第二章 办学条件
第六条 社会力量办学，必须具备下列条件： （一）单位具有法人资格，公民个人具有本市常住户口，并具有完全的民事行为责任能力。 （二）有与所举办的教育内容相对应的专业优势或者特长。 （三）有明确的办学宗旨、培养目标、教学计划、教学大纲和相应的教材。 （四
）有健全的管理机构和规章制度。 （五）有必要的筹建费用和相应的办学规模、办学人员及设施。其具体标准由市成人教育局制定。 （六）租借的校舍、实验实习场所，有签订的具有法律效力的契约，其中高等教育层次学校租借契约租期不得少于4年，培训机构租借契约租期不得少于
2年。 举办的学校和培训机构申请颁发国家承认学历证书资格的，除符合上述条件外，还必须符合国家对同级同类学校规定的设置条件。
第七条 学校和培训机构必须配备遵守国家法律、思想品德好、作风正派，具有一定教学经验和组织管理能力，有与办学内容相应的文化程度或者专业技术资格，能坚持正常工作，身体健康，年龄男不超过75岁、女不超过70岁的专职正副校长或者正副主任。高等教育层次学校的正
副校长必须具有5年以上高等学校工作经验。
第八条 举办函授、刊授、广播、电视等教育的学校，开办的专业必须适应其教学方式；有符合培养要求的的教材、自学指导和教学参考资料；有能实施教学的自学、面授、辅导、答疑、作业、复习、考试等主要环节的必需条件；面授及教师指导的学时应当占授课总学时的30％。
第九条 学校和培训机构的名称应当体现其性质、类别、规模和层次。
第三章 设立、变更、终止
第十条 申请办学应当向成人教育局提交下列材料： （一）法定代表人或者公民个人签署的办申请书。 （二）办学单位的法人资格证明及上级主管部门同意办学的证明。 （三）办学公民本人的身份证。 （四）办学方案。 （五）学校章程章或者培训机构章程，实行董事会或者
理事会制度的学校的有关章程和董事会或者理事会成员名单。 （六）学校和培训机构的名称及负责人的基本情况。 （七）资金证明。 （八）办学场所证明。 （九）其他必要材料。
第十一条 社会力量设立学校或者培训机构，必须按下列规定办理： （一）设立高等教育层次学制1年以上（含1年）的学校，向市成人教育局申报，验收合格后，由市成人教育局颁发《北京市社会力量办学许可证》。 （二）设立高等教育层次学制1年以下以及中等教育层次以下
的（含中等）学校和培训机构，向办学单位或者公民个人户口所在地的区、县成人教育局申报，验收合格后，由区、县成人教育局颁发《北京市社会力量办许可证》。 （三）设立具有颁发国家承认学历证书资格的学校，按国家有关规定经批准后，由市成人教育局颁发《北京市社会力量办
学许可证》。 设立文艺、饮食、卫生、体育等专业性教育培训内容的学校或者培训机构，必须先经有关行业管理机关审核同意，并验收合格后，由市成人教育局颁发《北京市社会力量办学许可证》。
第十二条 申请办学必须取得《北京市社会力量办学许可证》后，方可到有关部门办理收费许可证，刻制印章，开立银行帐户。
第十三条 学校或者培训机构变更名称、校址、性质、类别、层次，更换法定代表人或者负责人，改变隶属关系，应向原批准机关提出申请，并报送有关材料，经批准后方可变更。
第十四条 学校和培训机构解散或者停办必须妥善安置在校学生，在成人教育局和有关部门的监督下依法进行财务清理，办理注销手续，交回办学许可证和学校印章。
第四章 监督管理
第十五条 学校和培训机构应按规定向成人教育局送交财务、统计报表，接受成人教育局和有关部门的审计和年检。 市和区、县成人教育局设立社会力量办学的评估机构，定期对学校和培训机构进行评估，确定学校和培训机构的办学水平和等级。
第十六条 学校或者培训机构在外省市招生、设立分支教学机构或者与外省市教学机构联合办学，必须经市成人教育局同意，报办学所在地教育行政主管部门批准。
第十七条 本市行政区域外的单位或者公民个人与本市社会力量联合办学或者在本市招生设立分支机构，必须持所在地省级教育行政主管部门同意的证明，报市或者区、县成人教育局审批。
第十八条 学校或者培训机构可依照国家有关法律、法规的规定，与境外机构联合办学；接受港、澳、台同胞，海外侨胞和外国友人的捐赠或者资助；聘请港、澳、台或者外国专家、学者来校授课；接收港、澳、台和外国学生来校学习。
第十九条 学校或者培训机构和广告经营单位刊登、播放、张贴、散发招生广告，其内容必须真实，并经市或者区、县成人教育局审批。
第二十条 学校和培训机构经费以自筹为主，可以向学员收取合理的学杂费，所收学杂费应当主要用于办学活动。学校和培训机构的全部收入以及固定资产，在学校和培训机构存续期间，归学校和培训机构所有。
第二十一条 学校在学生学习期满、考试合格后，按国家有关规定，颁发本校的毕业证书或者结业证书。
第二十二条 学校和培训机构可以兴办校办产业或者开展有偿服务。其经营收益应当用于补充办学经费或者改善办学条件。
第二十三条 学校和培训机构应定期向成人教育局缴纳社会力量办学发展督导费；以残疾人为培训对象的学校和培训机构，经批准可酌情减免。 市和区、县成人教育局收取的社会力量办学发展督导费，应当用于发展社会力量办学事业，对学校和培训机构进行评估，开展督导检查，提
供信息咨询服务。具体收费标准由市物价局会同市财政局制定。
第五章 奖励与处罚
第二十四条 市和区、县成人教育局对社会力量办学成绩显著的单位和个人，应当给予表彰和奖励。
第二十五条 违反本办法，有下列行为之一的，由市和区、县成人教育局按下列规定处罚： （一）违反本办法第三条、第十一条、第十六条、第十七条规定的，责令限期改正、退还学费、没收非法所得、处以非法所得1至5倍的罚款，直至责令停办整顿、吊销许可证或者予以取缔。
（二）违反本办法第十二条、第十四条规定的，责令限期改正，逾期不改正的，处以1000元以下5000元以下罚款。 （三）违反本办法第十三条、第十五条第一款规定的，责令限期改正，逾期不改正的，处以1000元以下5000元以下罚款、直至责令停业整顿、吊销许可证
。 （四）违反本办法第二十三条第一款规定的，责令限期改正，并按督导费总额的5‰追缴滞纳金；逾期不改正的，责令停办整顿、吊销许可证。 违反本办法规定，属工商行政管理的，由工商行政管理机关依法处罚；属治安管理的，由公安机关依法处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责
任。
第六章 附 则
第二十六条 本办法具体执行中的问题，由市成人教育局负责解释。
第二十七条 本办法自1994年10月15日起施行。市人民政府1990年8月10日发布的《北京市社会力量办学管理办法》同时废止。
1994年9月23日
